Pot:

1. sestava pogodbe,
2. podpis vseh pogodbenikov na pogodbi,
3. predložitev podpisane pogodbe pristojni davčni upravi v odmero davka (na promet z nepremičninami, na dediščine in darila…),
4. pri notarju (ne na upravni enoti) overitev podpisa vseh oseb, katere pravica se zmanjšuje, utesnjuje, odsvojuje…

Pred overitvijo je potrebno pridobiti še:

• informacijo o namembnosti zemljišča (ni potrebno za dele v etažni lastnini)
• potrdilo upravne enote o odobritvi pravnega posla za kmetijska zemljišča
• potrdilo o (ne)uveljavljanju predkupne pravice

Taka overjena pogodba je pravna podlaga za vpis pravice v zemljiško knjigo. Za vpis v zemljiško knjigo je potrebno sestaviti in vložiti zemljiškoknjižni predlog ter kot prilogo podati overjen izvirnik listine (pogodbe).

Če v zemljiški knjigi ni vpisan naš odsvojitelj (prodajalec, darovalec, izročevalec…), moramo za vpis pravice na svoje ime, zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti vse izvirnike listin, iz katerih bo razviden prenos lastninske pravice od zemljiškoknjižnega lastnika dalje (vse vmesne listine – pogodbe, sklepe o dedovanje, sodbe, upravne odločbe o denacionalizaciji…).

Etažna lastnina se oblikuje bodisi z voljo vseh zemljiškoknjižnih (so)lastnikov (pridobiteljev) bodisi s sodno odločbo.

V prvem primeru – volja vseh zemljiškoknjižno vpisanih (so)lastnikov ali pridobiteljev (imetnik lastninske pravice na podlagi veljavnega pravnega posla (kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju…) se udejani s podpisanim in overjenim aktom o oblikovanju etažne lastnine. Tak akt morajo podpisati vsi (so) lastniki oziroma imetniki lastninske pravice in svoj podpis tudi overiti pri notarju. Predhodno je seveda potrebno pridobiti dokončno odločbo pristojne geodetske uprave o vpisu stavbe v kataster stavb ter o vpisu vseh posameznih delov te stavbe. Taka odločba se izda na podlagi izdelanega elaborata etažne lastnine pooblaščenega geodeta.

Če take volje vseh (so)lastnikov oziroma imetnikov lastninske pravice ni mogoče pridobiti, je edina možnost nepravdni postopek na podlagi Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). Tak predlog se vloži na pristojno okrajno sodišče po legi nepremičnine (stavbe). Na podlagi predloga sodišče samo s sklepom dovoli oblikovanje etažne lastnine ter določi solastninske deleže na skupnih delih, napravah, prostorih, stavbi ter pripadajočem zemljišču. Navadno pri tem sledi predlogu. Delež se navadno določi na podlagi proporcialnosti skupne površine samostojnega dela (stanovanja, poslovnega prostora, garaže…) napram celoti. Tak sklep se pošlje vsem udeležencem, na katerega imajo možnost pritožbe v roku 15 dni od vročitve. Če se tega pravnega sredstva ne poslužijo, gre tak sklep v izvedbo vpisa pristojni zemljiški knjigi.

Dobre lastnosti ZVEtL:

• predlagatelj je lahko vsak pridobitelj samostojnega posameznega dela stavbe (ZK lastnik ali imetnik lastninske pravice iz zavezovalnega pravnega posla (kupoprodajne, darilne, menjalne pogodbe …) ali sodne (upravne) odločbe
• ni potrebna predhodna pooblastitev geodeta za izdelavo etažnega elaborata (za to po vložitvi predloga poskrbi sodišče samo)
• navadno ni naroka (dodatnih stroškov za zastopnike, pooblaščence….)

Slabe lastnosti ZVEtL:

• hitrost (sodišča so zasičena in postopek nekaj časa traja, odvisno od sodišča)
• založitev stroškov s strani predlagatelja (sodna taksa, stroški geodeta)

Ne prezrimo!

Na podlagi izdane dokončne odločbe GURS o vpisu stavbe v kataster stavb, zemljiška knjiga ne bo vpisala teh delov stavbe, še manj pa nam bo sama oblikovala etažno lastnino. Taka izdana odločba je šele predhodna faza in je potrebno na podlagi take odločbe šele sestaviti akt o oblikovanju etažne lastnine in nato podati zemljiški knjigi predlog za vpis etažne lastnine. Prilogi pa bosta dokončna odločba GURS o vpisu stavbe v kataster stavb ter overjeni akt o oblikovanju etažne lastnine.

Ni malo primerov, ko je že izdana dokončna odločba GURS o vpisu stavbe v kataster stavb, nato pa iz različnih razlogov vsi nočejo podpisati akta o oblikovanju etažne lastnine. Edina možnost je, predlog na podlagi ZVEtL, pri čemer ne bo potrebno več geodetske storitve, pač pa bo sodišče navadno samo še sledilo predlogu ter izdalo sklep o oblikovanju etažne lastnine.

1.  Kako opazimo sumljivega prodajalca?

Pri nakupu nepremičnine gre ponavadi za pravne posle, kjer so vključeni veliki denarni zneski, zato je potrebna posebna previdnost. Ne bi radi napeljali sum na vse prodajalce nepremičnin, vendar pozornost ne bo odveč, kadar:

• Bo skrita  identiteta prodajalca ali pa se ne bo hotel identificirati z osebnim dokumentom.
• Prodajalec ne  bo znal  pojasniti, zakaj nepremičnino prodaja.
• Prodajalec zelo hiti  s  prodajo; torej želi nepremičnino prodatikar čez noč in želi prejeti čimprej vsaj del kupnine. Pazite, vzemite si čas, ker vam nihče ničesar ne podarja.
• Bo cena neobičajno  nizka, pa tega prodajalec ne zna utemeljiti.
• Prodajalec ne  izroči  zahtevane  dokumentacije in se izgovarja, da mogoče koga išče ali čaka.
• Prodajalec kljub vaši želji ne  predloži  zemljiškoknjižnega  izpiska (dobi se ga lahko v 15-ih minutah) in se izgovarja, da ga ne more dobiti.
• Prodajalec kar sam  napiše pogodbo in želi vaš podpis; vedite pa, da morate k odvetniku/ notarju, podpise overiti ter vložiti predlog za vpis lastninske pravice na zemljiškoknjižno sodišče.
• Bo prodajalec vidno  nemiren ob vaših vprašanjih in se mu bo vedno kam mudilo.
• Bo za prodajalca delal pooblaščenec, ki se ne bo mogel izkazati z verodostojnim  pooblastilom (notarsko overjenim, z opisanimi pogoji in vsebino pooblastila).
• Takšen pooblaščenec ne bo hotel razkriti  identitete  prodajalca (lastnika) in ozadja prodaje.

Hipoteke še zmeraj sodijo med pravno najbolj težavne elemente pri kupovanju stanovanja.

PRVA  PAST:

Kupec  nikoli ne sme  opustiti  preverjanja  pravnega  stanja nepremičnine  oziroma  preverjanja  zaupati  prodajalcu.

Preveriti mora tudi vse plombe, to je vpise v zemljiško knjigo, ki še čakajo na odločitev sodišča, ter bremena. Lahko se zgodi, da so na stanovanju hipoteke ali služnosti, s katerimi ni seznanjen. Vlogo za vpis lastninske pravice na kupljenem stanovanju je treba čim prej vpisati v zemljiško knjigo, da ne pride do neželenih vmesnih vpisov, ki bi potem imeli prednost pred kupcem.

DRUGA  PAST:

Pred  nakupom  stanovanja  je zelo pametno  preveriti  plačilno  sposobnost  investitorja  oziroma  njegov ugled. Njegovo zanesljivost ugotavljamo tako, da preverimo, kaj je že gradil, pogledamo bonitetna poročila. Smiselno je videti tudi teren,  na katerem se gradi, vendar pravnega stanja tam ni mogoče preveriti.

TRETJA  PAST:

Pravno  stanje nepremičnin preverimo  v  zemljiški  knjigi. Vsaj večina vložkov je že usklajenih z ročno vodenimi knjigami, če ne, pa je za vpogled v fizično knjigo treba na sodišče. Težava je s tistimi nepremičninami, ki še niso vpisane v zemljiško knjigo, to so predvsem večstanovanjske stavbe. V tem primeru je treba preveriti celotno verigo pogodb do sedanjega lastnika in zemljiškoknjižno stanje parcele, na kateri stoji stavba. V primeru nakupa takega stanovanja bi priporočali strokovno pravno pomoč.

ČETRTA  PAST:

Najcenejša  pravna pomoč pri  nakupu stanovanja. Brezplačna pravna pomoč žal pride v poštev šele, ko je nakup že mimo in ugotovimo težave. Zakon o brezplačni pravni pomoči namreč določa, da se ta nudi le za sodno varstvo. Vsekakor pa se je mogoče obrniti na potrošniške organizacije, ki opravljajo brezplačno svetovanje potrošnikom po telefonu na podlagi sklenjenih pogodb z uradom RS za varstvo potrošnikov. Njihov seznam je mogoče najti na spletni strani urada. Poleg njih deluje tudi zveza potrošnikov in še druge potrošniške organizacije.

PETA  PAST:

Ob  nakupu novogradnje je  zelo dobro, da  kupec pozna svoje  pravice  iz drugega poglavja  Zakona o  varovanju  kupcev stanovanj. Vendar ga zakon lahko (vsaj delno) varuje, tudi če jih ne pozna. Edina težava je, da je že plačano kupnino lahko precej težko dobiti nazaj oziroma včasih celo nemogoče, ker investitor ni plačilno sposoben oziroma kadar se vračilu upira. Najpomembnejši določili zakona med drugim sta, da prodajalec ne more zahtevati kupnine, preden je: – vsaj vložil predlog za vpis v zemljiško knjigo, – sposoben izročiti nepremičnino kupcu. Predčasno kupnino lahko zahteva le, če kupcu da zavarovanje za vračilo kupnine (bančno garancijo, t. i. skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice). V praksi pa se vseeno zgodi, da prodajalci sklepajo pogodbe, že preden so sploh začeli urejati zemljiškoknjižno stanje.

ŠESTA  PAST:

Dogovor  o načinu plačila  nepremičnine  in plačilo  zadnjega obroka. Pri novogradnjah to področje precej podrobno ureja Zakon o varovanju kupcev stanovanj. Pri prodaji stanovanj, za katera pa ta zakon ne velja, se vseeno obe strani lahko dogovorita tako, da sta primerno zavarovani. Možno je predvsem deponirati pogodbo z overjenim podpisom pri notarju z nalogom, da se jo izroči, ko kupec prinese dokazilo, da je plačal kupnino. Varstvo vrstnega reda v zemljiški knjigi pa se zagotovi s predznambo – to je vpis, ki je le pogojen in ga je treba kasneje opravičiti. Predlaga se na podlagi podpisane prodajne pogodbe, katere podpis pa ni overjen. S tem se kupec izogne nevarnosti, da bi se kdo v vmesnem času v zemljiško knjigo vpisal pred njim. Overjeno pogodbo je možno deponirati tudi pri nepremičninskem posredniku, kar je sicer ceneje, vendar imajo notarji vseeno status oseb javnega zaupanja, ki ga nepremičninski posredniki nimajo.

SEDMA  PAST:

Pravna  procedura  pri nakupu stanovanj  pod hipoteko. Kupec bo ponavadi poplačal celoten dolg, ki je zavarovan s hipoteko, zato bo od banke zahteval izbrisno pobotnico. To je listina, na podlagi katere bo lahko zahteval izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Priporočljivo je, da potem izbrisno pobotnico vloži kupec. Če je dogovor, da hipoteka ostane, mora kupec zelo dobro preveriti tako posojilno pogodbo kot tudi sam vpis hipoteke. Če gre denimo za maksimalno hipoteko, bi prodajalec hipotetično lahko vzel novo posojilo, ki bi bilo še vedno zavarovano s tem stanovanjem.

OSMA  PAST:

Nakup  nepremičnine  s posredovanjem  nepremičninske družbe in  kako izbrati pravega  posrednika. Treba je preveriti, ali ima posrednik licenco in kakšno licenco ima. Nujne elemente pogodbe določa Zakon o nepremičninskem posredovanju v 13. členu. Naloga nepremičninskega posrednika je preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Če pri tem ne ravna kot dober strokovnjak, stranki za to odgovarja. Ne odgovarja pa, če ga druga stranka zavede brez njegove krivde. Nepremičninska družba mora svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovati za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40 milijonov tolarjev (167 tisoč evrov) za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80 milijonov tolarjev (334 tisoč evrov) za vse zavarovalne primere v posameznem letu. V zakonu je določena tudi najvišja provizija, to je štiri odstotke od pogodbene cene, tudi če posrednik zastopa obe stranki.

DEVETA  PAST:

Kaj  je in kaj ni skrita napaka? Skrita napaka je tista napaka, ki je ni bilo mogoče opaziti med običajnim pregledom pri prevzemu stanovanja, temveč se pokaže šele kasneje. To je denimo premajhna izolacija (t. i. toplotni mostovi), premalo dimenzionirani radiatorji (denimo v primeru večjih steklenih površin), električna napeljava, pri kateri varovalke vrže ven, če je priključenih več normalnih uporabnikov, nepravilno izvedeni odtoki v kopalnicah, pravokotnost sten posameznih sob (pohištvo), parket, ki lahko odstopi, in tako dalje. S pravnega vidika je bistveno, da o taki napaki kupec prodajalca obvesti v osmih dneh, potem ko jo je opazil, če ne izgubi to pravico. S praktičnega vidika pa  morda  morebitne kasnejše  težave  prepreči sodelovanje strokovnjaka gradbene stroke pri prevzemu stanovanja.

_{Vir: članek v reviji Finance; Lucija Gošnik}

Izvršba na nepremičnino se opravi z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, z ugotovitvijo vrednosti nepremičnine, s prodajo nepremičnine in s poplačilom upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo. Predlogu za izvršbo na nepremičnino mora upnik priložiti izpisek iz zemljiške knjige kot dokaz, da je nepremičnina vpisana kot dolžnikova lastnina. Če je lastninska pravica na nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi na nekoga drugega, mora upnik priložiti listino, ki je primerna za vpis dolžnikove lastninske pravice. Upnik, ki nima niti listine, primerne za vpis dolžnikove lastninske pravice, lahko s tožbo zahteva vpis te pravice na dolžnika.

Za nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiški knjigi, velja, da je potrebno predložiti pogodbo o zavarovanju denarne obveznosti (kredita) z zastavno pravico na nepremičnini. Ta pogodba mora biti kot že rečeno sestavljena v obliki notarskega zapisa, v njej pa mora biti vsebovana klavzula o neposredni izvršljivosti pogodbe v primeru, da do določenega roka dolžnik dolga ne bo poplačal.

Dolžnik lahko predlaga, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini. Če sodišče za izvršbo dovoli drugo sredstvo, ostane zaznamba sklepa o izvršbi na nepremičnino v veljavi, dokler upnikova terjatev ni poplačana.

Sodišče zaznamuje sklep o izvršbi na nepremičnino v zemljiški knjigi. S to zaznambo pridobi upnik pravico dobiti za svojo terjatev poplačilo iz nepremičnine (poplačilna pravica) tudi v primeru, če pridobi pozneje kdo drug na isti nepremičnini lastninsko pravico.

Upnik, ki je predlagal izvršbo, pa ni že prej pridobil zastavne pravice, pridobi z zaznambo sklepa o izvršbi pravico dobiti poplačilo iz nepremičnine pred nekom, ki pridobi pozneje na njej zastavno ali poplačilno pravico.

Prodaja  nepremičnine

Odredbo o prodaji nepremičnine zaradi poplačila upnikov razglasi sodišče na sodni deski, lahko pa tudi na drugačen krajevno običajen način. Sodišče lahko upniku dovoli, da objavi odredbo o prodaji nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, vendar v tem primeru stroški objave bremenijo upnika. Od razglasitve odredbe o prodaji na sodni deski do dneva prodaje mora preteči najmanj trideset dni.

Kdor ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. Če je bila nepremičnina prodana z neposredno pogodbo, povabi sodišče predkupnega upravičenca, naj izjavi na zapisnik pri sodišču, ali želi izkoristiti svojo pravico. Če predkupni upravičenec izkoristi svojo pravico, ima najboljši ponudnik ali kupec pri neposredni pogodbi pravico takoj po končani dražbi ali po prejemu obvestila, da je predkupni upravičenec izjavil, da želi izkoristiti svojo pravico, ponuditi višjo ceno.

Nepremičnina se proda na javni dražbi v sodnem poslopju, udeležiti pa se je smejo le tisti, ki prej položijo varščino. Narok za prodajo nepremičnine se opravi, tudi če je navzoč en sam ponudnik. Ne na dražbi ne pri neposredni pogodbi ne more biti kupec dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji, prav tako kupec ne more biti nekdo, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine, ki je predmet izvršbe.

Vrstni  red poplačila večih upnikov

Več upnikov, ki uveljavljajo svoje denarne terjatve proti istemu dolžniku in na istem predmetu izvršbe, se poplača po tistem vrstnem redu, po katerem so pridobili pravico do poplačila iz tega predmeta, razen v primerih, ko zakon določa drugače. To pomeni, da se tisti,  ki je  pridobil  zastavno pravico  na  nepremičnini v  celoti poplača pred tistim upnikom, ki je zastavno pravico pridobil za njim. Če je na primer nepremičnina vredna 83.458,52 EUR, dolžnik pa je dolžan 41.729,26 EUR na podlagi ene hipoteke in 50.075,11EUR na podlagi druge, kasneje ustanovljene hipoteke, potem bo drugi upnik dobil povrnjeno le 41.729,26 EUR. Prav tako imajo vsi hipotekarni upniki, ki imajo svojo zastavno pravico vpisano v zemljiški knjigi  prednost pred vsemi upniki, ki takšne pravice nimajo, pa čeprav so ti slednji hipoteko pridobili pred tistimi, ki so jo vpisali v zemljiško knjigo.

Zastavne pravice upnikov na premičninah ali na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, ali pa je bila zemljiška knjiga, v katero je bila nepremičnina vpisana, uničena, pridobljene po tem Zakonu na podlagi predloga o izvršbi ali predloga za zavarovanje denarne terjatve, se, zaradi evidentiranja vrstnega reda poplačila več upnikov, vpišejo v register zastavnih pravic na premičninah oziroma v register zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Registra iz prejšnjega odstavka tega člena se vodita pri Notarski zbornici Slovenije in sta javni knjigi. Vpis zastavne pravice predlaga upnik, stroški vpisa pa se štejejo kot izvršilni stroški.

Iz kupnine, ki jo sodišče prejme na podlagi prodaje s hipoteko obremenjene nepremičnine se poplačajo:

• upniki, na predlog katerih je sodišče dovolilo izvršbo,
• zastavni upniki, tudi če niso priglasili svojih terjatev,
• osebe, ki imajo pravico do nadomestila za osebne služnosti in realna bremena,
• država in samoupravne lokalne skupnosti za davščine, – osebe, ki imajo terjatve iz naslova preživnin ipd.

Posebnosti

S prodajo nepremičnine ne ugasnejo osebne služnosti in realna bremena, ki so bila vpisana v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov in pred poplačilno pravico upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo. Druge osebne služnosti in druga realna bremena s prodajo nepremičnine ugasnejo, razen če se imetniki teh pravic s kupcem dogovorijo kako drugače. Najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki so predmet najema ali zakupa, pač pa kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca.

Predmet izvršbe ne morejo biti kmetijska zemljišča in gospodarska poslopja kmeta, če jih potrebuje za lastno preživljanje in za preživljanje članov svoje ožje družine ter drugih oseb, ki jih po zakonu mora preživljati.

Zastavna pravica na nepremičnini se praviloma vpiše v zemljiško knjigo in velja v primeru vseh lastniških sprememb na nepremičnini. Poleg tega pa ima prvi upnik prednost pred kasnejšimi upniki, saj mu to zagotavlja načelo javnosti zemljiške knjige.

Upnik, običajno je to banka, že pred odobritvijo posojila zahteva ustrezno zavarovanje kredita. V primeru zastave nepremičnine je potrebno banki predložiti zemljiškoknjižni izpisek, iz katerega mora biti predvsem razvidno, da je na nepremičnini vpisana lastninska pravica na ime posojilojemalca ter da na bremenskem listu (C list) ne obstaja že vpisana zastavna pravica. V kolikor je taka zastavna pravica že vpisana, se bo banka težje odločila za sprejem ponujenega zavarovanja, ker ima upnik pred njo prednost v izvršilnem postopku. Odločitev bo pogojena predvsem z obsegom, v katerem je nepremičnina obremenjena. V primeru, da vrednost nepremičnine presega vsoto že obstoječih in želenih posojil, potem bo upnik praviloma pristal na zavarovanje z že obremenjeno nepremičnino.

Možno je tudi, da je terjatev po že vpisani hipoteki v večjem delu poravnana, vendar bo v tem primeru potrebno predložiti potrdilo upnika. Hipoteka se namreč izbriše šele, ko je terjatev povsem poravnana in se ne more izbrisati zgolj delno. Vsekakor je v praksi bančnih delavcev najbolj zaželen prazen bremenski list.

Večkrat se tudi zgodi, da so v zemljiško knjigo vpisani osebni podatki bivališča ali imena, ki niso več resnični, predvsem zaradi selitve ali spremembe priimka. Na to morajo biti pozorni posojilojemalci pred vložitvijo prošnje o dodelitvi posojila. Postopki ureditve teh sprememb v zemljiški knjigi so razmeroma preprosti in  poceni, zato ni razloga za zemljiškoknjižno neurejenost. Nasprotno, med dodeljevanjem posojila se posojilojemalcu mudi, takšen zaplet pa povzroči zavlačevanje postopka in nepotrebno nejevoljo posojilojemalca.

Posojilojemalec lahko kot zavarovanje svojih obveznosti ponudi tudi zastavo nepremičnine, na kateri ni vpisan kot lastnik. V tem primeru pogodbo o zavarovanju z upnikom sklene zemljiškoknjižni lastnik in vseskozi nastopa kot zastavitelj nepremičnine, v morebitnem izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine pa nastopa kot dolžnik.

Ko je torej vse urejeno glede ažurnosti zemljiškoknjižnega stanja in je dolžnik (kreditojemalec) pridobil zemljiškoknjižni izpisek, lahko sklene pogodbo o najemu kredita. Vendar banka kredita ne sprosti, oziroma ne da v izkoriščenje do končanega postopka zavarovanja. Kreditni oddelek namreč odstopi zadevo bodisi pravni službi ali odvetniku, ki pripravi predlog pogodbe o zavarovanju terjatve.  Predlog se  nato  predloži notarski pisarni.  Omenjena pogodba mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini ter soglasje, da se ob zapadlosti terjatve, če le-ta ni bila plačana, opravi izvršba zaradi njenega poplačila iz zastavljene nepremičnine. Dolžnik pristane na neposredno izvršljivost notarskega zapisa.

S podpisom takšne pogodbe o zavarovanju terjatve z zastavo nepremičnine kreditojemalec najprej prizna terjatev banke v višini, kot je določena s kreditno pogodbo. Po izrecni izjavi, da je lastnik zastavljene nepremičnine, dovoli vpis zastavne pravice v zemljiški knjigi. Za tak vpis pooblasti upnika, saj praviloma vpis opravijo banke na lastne stroške. Prav tako se zaveže, da bo za zastavljeno nepremičnino skrbel, njene vrednosti ne bo zmanjševal, lahko pa se mu prepove tudi vsaka nadaljnja obremenitev ali razpolaganje z zastavljeno nepremičnino brez pisnega soglasja banke. V pogodbi je lahko tudi določeno, da je zastavitelj dolžan zastavljeno nepremičnino zavarovati proti določenim tveganjem (požar, potres …) in polico vinkulirati (prenesti) v korist banke. Zastavitelj s podpisom soglaša tudi s tem, da se nepremičnina proda za ceno, nižjo od ocenjene prodajne vrednosti in celo nižjo od ene polovice te vrednosti, potem ko je v izvršilnem postopku sodišče to vrednost že pravnomočno ugotovilo. Prodaja nepremičnine za vrednost, ki je nižja od polovice ocenjene vrednosti, je v praksi redka. Pojavi se le takrat, kadar gre za tržno najmanj zanimive nepremičnine, ki so zaradi velike površine ali kvalitetne gradnje visoko ocenjene, vendar takšne cene zaradi odročnosti ali neprimerne okolice na trgu ne morejo doseči.

Pomembno je vedeti, da mora posojilojemalec v primeru rubeža nepremičnine (če posojila ni pravočasno vrnil) nepremičnino v izvršilnem postopku izprazniti. Stanovalci niso vedno zaščiteni, zato mora posojilojemalec to pogodbeno določilo vnaprej resno upoštevati in vzeti v zakup možnost, da ostane brez strehe nad glavo.

Omenjeno pogodbo notar pregleda in k sebi povabi vse stranke pogodbe, katerim v podpis predloži notarski zapis pogodbe (posebna oblika zapisa, ki preprečuje naknadno spreminjanje vsebine). Takšen podpisan zapis se nato vloži na sodišče, ki vodi zemljiško knjigo, v kateri je treba opraviti vpis (območje, na katerem leži nepremičnina). Vedeti je namreč treba, da se sama zastavna pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo.

V primeru, da posojilojemalec svoj kredit odplača, pa mu je banka brez odlašanja dolžna izstaviti izbrisno pobotnico, na podlagi katere se zastavna pravica izbriše iz zemljiške knjige. Hipoteka namreč preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige in ne s plačilom terjatve. Če dolžnik zavarovane terjatve ne plača, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, da odredi sodno prodajo zastavljene nepremičnine.

Zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo

V primeru, da želi dolžnik svojo obveznost zavarovati z nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo se uporablja podoben postopek, kot je opisan zgoraj. Postopek je enak v delu, ki se nanaša na pogodbeno zavezo posojilojemalca in postopek v notarski pisarni. Tudi v tem primeru je upnik pooblaščen vložiti izvršilni predlog. Vendar pa je povsem jasno, da ima postopek posebnosti, saj v tem primeru posojilojemalec nima zemljiškoknjižnega izpiska, ker za tak vpis niso izpolnjeni pogoji. Do takšne situacije pride pogosto predvsem v primeru stanovanj ali poslovnih prostorov v večstanovanjskih zgradbah, kjer še niso začeli urejati vpisa v zemljiško knjigo ali pa tak vpis zaradi novogradnje še ni možen.

Ker mora posojilojemalec upniku nekako izkazati svojo lastninsko pravico na nepremičnini, nima pa zemljiškoknjižnega izpiska, to stori  s predložitvijo  originalnega  izvoda prodajne pogodbe. Pogodba mora biti sposobna vpisa v zemljiško knjigo (vpis v ZK bi bil torej možen, vendar zaradi zunanjih vzrokov še ni bil opravljen), kar pomeni, da mora biti na njej žig davčne uprave, iz katere je razvidno plačilo davka na promet nepremičnin, podpis prodajalca pa mora biti notarsko overjen. Smiselno enako velja tudi za darilno pogodbo, pri čemer mora biti podpis daritelja notarsko overjen. Banka pogodbo pregleda, predvsem v delu, ki se nanaša na predmet (stanovanje ali poslovni prostor) in identiteto lastnika.

Tudi tu je seveda nujen podpis kreditne pogodbe, temu pa sledi sklepanje pogodbe o zavarovanju terjatve (v obliki notarskega zapisa se sklene pred notarjem). Omenjena pogodba mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se terjatve ne zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini, ker le-to ni možno, pač pa z opravo popisa in rubeža nepremičnine. To pomeni, da sodni izvršitelj povabi vse stranke, da si skupaj z njim ogledajo zastavljeno nepremičnino.

Namen te določbe je, da se predmet zavarovanja – stanovanje ali poslovni prostor, v izogib kasnejšim nesporazumom, v naravi zelo natančno določi. Iz prodajnih pogodb včasih ni razvidna lega prostora, številka prostora, pripadajoči prostori, dostop, zato je popis nepremičnine v korist obeh pogodbenih strank. Po popisu in rubežu, ki posojilojemalcu oziroma lastniku kot zastavitelju, prepoveduje razpolaganje z zastavljeno nepremičnino  (brez soglasja banke), se na prodajni pogodbi s posebno sodno nalepko zaznamuje zastavna pravica. Takšna pogodba je sklenjena v obliki notarskega zapisa in tak zapis je neposredno izvršljiv. Pogodba se nato izroči upniku, v tem primeru banki, ki jo hrani med celotnim posojilnim razmerjem. V primeru, da posojilojemalec (hipotekarni dolžnik) ne odplača kredita, upnik pogodbo o zavarovanju terjatve predloži sodišču skupaj z izvršilnim predlogom in sodišče izvrši zavarovanje tako, da nepremičnino proda, iz kupnine pa poplača hipotekarnega upnika.

Do večkratnih zaporednih prenosov lastninske pravice, ki niso vpisani v zemljiško knjigo, pride, če med strankama obstaja pravni temelj za vknjižbo prenosa lastninske pravice, ne pride pa do njene izvedbe. Oseba A najprej proda nepremičnino osebi B, ta pa jo proda naprej novemu kupcu C, s tem, da se prenosi lastninske pravice niso vpisali v zemljiško knjigo. Da bi v zemljiški knjigi posodobili dejansko stanje, bi morali najprej opraviti vknjižbo prenosa lastninske pravice iz A na B in šele nato iz B na C. Zakon je ta postopek poenostavil, kar pa nikakor ne predstavlja vsebinskega popuščanja. Tako je mogoče pri vpisu zaporednih prenosov v zemljiško knjigo mogoče izpustiti vmesne prenose, vendar pa je kljub temu potrebno predložiti vse dokaze o obstoju pravnih temeljev za te zaporedne prenose. Potrebno je torej predložiti vse kupoprodajne pogodbe, darilne pogodbe, na podlagi katerih je lastninska pravica potovala od enega lastnika do drugega. Vse te listine morajo izpolnjevati vse pogoje za izvedbo vmesnih vpisov (ti vpisi se sicer ne izvedejo, vendar se listine vložijo v zbirko listin). To pomeni predvsem, da morajo biti pogodbe veljavne, podpisi na njih pa morajo biti notarsko overjeni (vsaj podpis tistega, ki prenaša lastninsko pravico).

Izjema pa obstaja na področju etažne lastnine. Oseba, ki je izkoristila možnost odkupa stanovanja po privatizacijskih odločbah t. i. Jazbinškovega zakona, se šteje za kupca, ki je pridobil stanovanje v dobri veri. Zakon je namreč ustvaril domnevo, da je prenos lastninske pravice na podlagi teh določb nesporen. Zato sedanjemu lastniku stanovanja za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo ni potrebno predložiti celotne verige kupoprodajnih pogodb od investitorja dalje, pač pa zadostujejo pogodbe od lastnika, ki je pridobil stanovanje s privatizacijo. Če ste torej odkupili stanovanje po privatizacijskem zakonu, prej pa ste na njem imeli pravico uporabe, potem za vpis v zemljiško knjigo ne potrebujete vseh pogodb, pač pa le pogodbo med vami in prejšnjim lastnikom pravice uporabe. Isto velja za lastnike, ki so sedaj kupili stanovanje. Za vpis etažne lastnine potrebujejo pogodbo, ki jo potrebuje lastnik v zgornjem primeru in vse nadaljnje pogodbe do končnega lastnika.

Zakonodaja, ki je urejala stvarnopravno področje, je bila po drugi svetovni vojni v našem prostoru zelo pestra. V marsičem je odstopala od klasičnih konceptov stvarnega prava, še zlasti pa je z uvedla številne z družbeno ureditvijo povezane institute, ki so močno odstopali od klasičnega pojmovanja lastnine. Novejša zakonodaja, zlasti Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi iz leta 2003 sta ponovno uveljavila jasne koncepte na področju nepremičninskega prava, vendar ob tem ni mogoče spregledati, da sta bila sprejeta na neurejeno stanje.

Temeljni razlog za sprejem ZVEtL-a je neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli.

Temeljni koncpeti zakona

ZVEtL ureja dva postopka: postopek za vzpostavitev etažne lastnine in postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi (funkcionalno zemljišče).

Zakon sledi konceptu SPZ, vendar opredeljuje (zlasti zaradi tekoče izvedbe postopka in preprečitve zastojev v postopku) nekatera posebna pravila za rešitev situacij, ki jih SPZ ne razrešuje. Zato se pravila SPZ uporabljajo subsidiarno.

Predlagatelj – izključen je tisti, ki se ima možnost vpisati v ZK

Pravni naslov – pridobitelj mora izkazati svoj pravni naslov za pridobitev lastninske pravice (39. člen SPZ: lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa). To stori z listino o pravnem poslu (prodajno pogodbo) ali  s pravnomočno odločbo sodišča ali dokončno odločbo drugega državnega organa. V prehodnih določbah zakon določa, da se šteje, da je pravni naslov izkazan tudi v primeru, ko uveljavlja lastninsko pravico na stanovanju oseba javnega prava glede tistih stanovanj, ki jih ta ista oseba javnega prava ni mogla ali ni smela prodati.  Tedaj je oseba javnega prava (najpogosteje bo to država ali občina), glede pridobitve lastninske pravice na posameznem delu v enako ugodnem položaju, kot osebe, na katere je ta oseba prenesla svoja upravičenja na posameznem delu stavbe. Izrecno je v prehodnih določbah zapisana domneva, da je pravni naslov izkazan tudi, če je lastninska pravica vpisana na B listu zemljiškoknjižnega vložka, ki še ni usklajen z veljavnimi predpisi.

Pravno nasledstvo – Zakon ureja tudi primere, ko je prišlo do večkratnega zaporednega izven-knjižnega prenosa lastninske pravice (oz. natančneje rečeno: upravičenja do pridobitve lastninske pravice) na posameznem delu stavbe, ki ni vpisan v zemljiško knjigo. Tedaj mora zadnji pridobitelj posameznega dela z verigo listin izkazati vse prenose upravičenja od zemljiškoknjižnega lastnika do osebe, od katere je sam pridobil upravičenje. Prenose dokaže z javno listino, ki izkazuje univerzalno pravno nasledstvo, z listino o pravnem poslu ali s pravnomočno odločbo sodišča oz. dokončno odločbo drugega državnega organa. V prehodnih in končnih določbah ZVEtL določa izjeme od dokazovanja pravnega nasledstva: značaj dokazila o lastništvu dobi ne glede na izkazano pravo nasledstvo pogodba, sklenjena po določilih SZ o privatizaciji stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini ali Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanj in stanovanjskih hiš, prevzete od organov in organizacij bivše JLA.

Priposestvovanje: prišli smo do instituta, ki se na prvi pogled zdi najbolj sporen, večini kolegov, s katerimi sem govorila, se je priposestvovanje na podlagi standarda verjetnosti zdelo vsaj nezakonito, če ne že neustavno. K sreči ni tako, ob podrobnejšem branju in branju zakona kot celote je tudi 6. člen ZVEtL-a popolnoma razumljiv in ne odstopa od koncepta, ki ga je v členih 43. – 45 uveljavil SPZ. 3. odstavek 43. Člena SPZ omogoča priposestvovanje dela nepremičnine po desetih letih izvrševanja dobroverne lastniške posesti. Temu sledi tudi 6. člen ZVEtL, pri tem pa pridobitelju nalaga, da neposredno posest izkaže s potrdilom pristojnega organa (prijavo bivališča oz. registracijo sedeža poslovne dejavnosti), posredno posest pa z registrirano najemno pogodbo ali drugo po zakonu overjeno listino, ki izkazuje, da je nelastniški posestnik, ki je dejansko bival v posameznem delu, posest izvrševal za pridobitelja. Institut priposestvovanja bo prišel v poštev le subsidiarno, zlasti tedaj, ko pridobitelj posameznega dela sodišču ne bo mogel predložiti popolne verige listin, ki bi izkazovala upravičenje do pridobitve lastninske pravice (ker zemljiškoknjižni lastniki zaradi stečaja ali fizične smrti ne obstajajo več, ker nekateri od pridobiteljev v verigi ne razpolagajo več z listinami o prenosu lastninske pravice, ipd).

Pripadajoče zemljišče: določitev pripadajočega zemljišča je predpogoj za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, saj osnovnega vložka za vpis etažne lastnine ni mogoče otvoriti brez opredelitve zemljiške parcele, na kateri stoji stavba v etažni lastnini. Za določitev pripadajočega zemljišča zakon predvideva 2-fazni postopek: v prvi fazi zakon postavi domnevo, da je pripadajoče zemljišče k stavbi (in tudi skupni del stavbe, ki se vpiše v osnovni vložek) zemljiška parcela, na kateri stavba stoji. Če zemljiškoknjižni lastnik zemljiške parcele tej domnevi ugovarja, kot tudi, če na zemljiški parceli stoji več stavb, sodišče pa odloča o vzpostavitvi etažne lastnine le za eno od njih, ali če je med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča, zakon postavlja „minimalno domnevo“: pripadajoče zemljišče je stavbišče (kot ga imenuje ZEN: zemljišče pod stavbo). Takšna, po mojem mnenju odlična rešitev, omogoča otvoritev osnovnega vložka za vpis etažne lastnine ter posledično ustreznega števila podvložkov, ter pridobiteljem posameznih delov omogoča vpis v zemljiško knjigo ter s tem povezano pravno varnost.

Problematika celotnega „pripadajočega zemljišča“ se nato razreši v drugi fazi postopka, v kateri sodišče meritorno odloča in določi kot pripadajoče zemljišče tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ki je neposredno namenjen za redno rabo stavbe. Sodišče lahko določi pripadajoče zemljišče tudi na parcelah, na katerih stavba ne stoji, če so nastale iz parcele, na kateri stavba stoji in če to ne posega v pravice tretjih, ki so v dobri veri pridobili kakšno pravico na takšnih parcelah. Zakon nato primeroma našteva, kaj šteje za „redno rabo“ in določa merila, s katerimi si bo sodišče v konkretnem primeru pomagalo za subsumpcijo pravne norme. Sodišče se bo pri določanju redne rabe najprej oprlo na prostorske akte (prostorske izvedbene načrte po Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor), upravna dovoljenja (lokacijska, gradbena, enotna dovoljenja za gradnjo) in na tiste upravne akte, s katerimi je obstoječi stavbi bilo določeno „funkcionalno zemljišče“ oz. gradbena parcela. Šele v primeru, če ti akti ne bi bili dosegljivi ali uporabni, bo sodišče odmerilo pripadajoče zemljišče glede na preteklo redno rabo, če pa tudi ta ne bo zadoščala, bo uporabilo merila iz prostorskih aktov, ki veljajo v času odločanja sodišča in na območju, kjer zemljišče leži.

Kadar so zemljišča namenjena skupni rabi več nepremičnin naenkrat, sodišče takšno zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče k več stavbam in se šteje za skupno lastnino vsakokratnih lastnikov vseh stavb.

Domneve v postopku za vzpostavitev etažne lastnine

Zakon vzpostavlja nekatere domneve, z namenom, da bi jih sodišče uporabilo, ko med udeleženci postopka ne bi bilo soglasja o tem, kateri deli stavbe so skupni in kateri posamezni deli, ter kakšni so solastniški deleži na njih. Domneve lahko sodišče uporabi le v primeru, če o teh vprašanjih še ni pravnomočno odločilo sodišče ali drug pristojni organ. Na ta način je želel zakonodajalec čim bolj zmanjšati tveganje, da bi dolgotrajni sodni ali upravni postopki, v katerih bi se reševala predhodna vprašanja, preprečevali izvedbo postopka vzpostavitve etažne lastnine. Domneve so: da je skupni del stavbe samo pripadajoče zemljišče, da so posamezni etažni deli le tisti deli, ki so vpisani v katastru stavb in da je solastniški delež vsakokratnega lastnika na skupnih delih enak razmerju med površino njegovega posameznega dela stavbe in skupno površino vseh posameznih delov po podatkih iz katastra stavb. Seveda lahko udeleženci, ki se s presojo na podlagi domnev iz 9. člena ne strinjajo, svoje zahtevke naknadno uveljavljajo v pravdnem ali drugih postopkih (25. člen ZVEtL). Namen uporabe domnev iz 9. člena je torej predvsem tekoča izvedba postopka vzpostavitve etažne lastnine, ki bo verjetno že brez ovir, ki bi jih pomenilo reševanje predhodnih vprašanj v drugih postopkih, dolgotrajen in pogosto tudi tehnično zahteven (veliko število udeležencev, zemljiških parcel, vročanje, itd).

Ureditev medebojnih razmerij med etažnimi lastniki

Vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL ne zajema pogodbene ureditve medsebojnih razmerij med lastniki, saj bi celovito urejanje razmerij med etažnimi lastniki pred sodiščem povzročilo prekomerne zastoje v postopku in tako onemogočilo uresničitev glavnega cilja zakona, torej čimprejšnji vpis dejanskih lastnikov v zemljiško knjigo. Posamezni etažni lastnik lahko zahteva ureditev medsebojnih razmerij etažnih lastnikov v skladu s splošnimi predpisi kasneje, v posebnem nepravdnem postopku.

Ohranitev solastninske skupnosti po vzpostavitvi etažne lastnine

Po vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi posamezni deli stavbe pripadejo etažnim lastnikom, tisti deli, ki pa niso bili odtujeni v korist posameznega pridobitelja, ostanejo v lasti zemljiškoknjižnega lastnika parcele. V kolikor je zemljiška parcela ob uvedbi postopka bila v solastnini, se tudi na delih stavbe, ki niso pripadli posameznemu etažnemu lastniku, ohrani solastninska pravica po enakih deležih, kot jih imajo solastniki na zemljišču kot celoti. Seveda se solastniki do izdaje sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine lahko sporazumejo tudi drugače, vendar delitev solastninske skupnosti ni predmet postopka za vzpostavitev etažne lastnine, temveč posebnega postopka.

Prehod bremen ob vzpostavitvi etažne lastnine

Bremena, ki so bremenila nepremičnino kot celoto, po vzpostavitvi etažne lastnine preidejo na vse posamezne dele. Zakon pa, upoštevaje dve odločbi Ustavnega sodišča, predpisuje tudi izjemo od tega splošnega načela in sicer tedaj, ko je do vpisa bremen prišlo na podlagi izvršilnega postopka.

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine

Kot je bilo povedano že uvodoma, ZVEtL v materialnopravnem smislu napotuje na subsidiarno uporabo SPZ, določba 13. člena ZVEtL pa glede uporabe postopka določa subsidiarno uporabo Zakona o nepravdnem postopku. Kot vemo, Zakon o nepravdnem postopku ureja zlasti vprašanja, ki se razlikujejo od postopkovnih pravil pravdnega postopka, zato ZNP v 37. členu določa smiselno uporabo določb ZPP. Glede marsikaterega vprašanja v postopku vzpostavitve etažne lastnine bodo zato prišla v poštev določila ZPP.

Na tem mestu velja omeniti še, da zakon v prehodnih določbah izrecno izvzema možnost postopka vzpostavitve etažne lastnine na nepremičninah, ki so predmet denacionalizacije, ter na ta način varuje pravice denacionalizacijskih upravičencev. Če sodišče med postopkom izve, da teče postopek denacionalizacije za nepremičnino, ki je predmet postopka po ZVEtL-u, je dolžno postopek nemudoma prekiniti in počakati na pravnomočno odločitev v denacionalizacijskem postopku. V kolikor pa se pripeti, da je bila odločba o vzpostavitvi etažne lastnine izdana, kljub temu, da teče postopek vračanja podržavljenega premoženja, takšna odločba ne vpliva na pravice upravičenca do vrnitve podržavljenega premoženja.

V postopkih po interventnem zakonu, ZPPLPS, so se nekateri bonitarni lastniki uspeli vpisati v zemljiško knjigo, ne da bi bila na stavbi kot celoti vzpostavljena etažna lastnina. Takšna „začasna“ ali „nepopolna“ etažna lastnina se je vpisala le na posameznih delih stavbe, zato ZVEtL za preostale posamezne in skupne dele izrecno določa postopek vzpostavitve etažne lastnine po določbah tega zakona.

Ko bo „upravičeni predlagatelj“, torej pridobitelj posameznega dela stavbe, ki se ni imel možnosti vpisati v zemljiško knjigo, vložil predlog za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine, ga bo sodišče najprej preizkusilo (ali ga je vložil upravičen predlagatelj, ki je s pravnim naslovom izkazal upravičenje za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe – primerjaj 3. člen ZVEtL). V kolikor predloga sodišče ne bo zavrglo, bo nemudoma odredilo vpis zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine v zemljiško knjigo. Ta zaznamba bo predlagatelju zavarovala vrstni red v zemljiški knjigi, mu nudila tudi pravno varnost, poleg tega pa bodo vsi potencialni udeleženci v postopku (tudi) z vpisom zaznambe v zemljiško knjigo obveščeni o postopku in se mu imeli možnost priključiti. Načeloma sodišče zaznambo vzpostavitve etažne lastnine odredi po uradni dolžnosti, lahko pa jo predlagajo tudi udeleženci postopka, saj se za to vrsto zaznambe smiselno uporabljajo določbe ZZK-1, ki urejajo zaznambo spora (v našem primeru bo seveda šlo za zaznambo o pridobitvi pravice, ki jo načeloma predlaga tožnik oz. predlagatelj, pri čemer mora tedaj, ko zaznambo predlaga sam, priložiti potrdilo o vložitvi predloga za vzpostavitev z opravilno številko zadeve. Vsi vpisi, ki bi bili dovoljeni po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora, bodo učinkovali pod razveznim pogojem, če bo predlagatelj s predlogom za vzpostavitev etažne lastnine uspel).

Udeleženci postopka

Uvodoma je bilo razloženo, kdo je v postopku lahko predlagatelj, v 16. členu pa zakon pojasnjuje še, kdo so drugi udeleženci postopka. V prvi vrsti bo to že po samem zakonu zemljiškoknjižni lastnik zemljiške parcele, ki pa ga v marsikaterem primeru ne bo mogoče najti na naslovu, s katerim je vpisan v zemljiško knjigo. Zakon določa, da se mu v tem primeru pisanja vročajo na naslovu iz Centralnega registra prebivalstva oz. Poslovnega registra Slovenije. V skladu z novo ureditvijo ZPP bo to seveda naslov za vročanje. V tem trenutku je CRP kot naslov za vročanje v večini primerov določil kar stalno bivališče, razen za osebe, ki so od septembra 2008 prijavile začasno bivališče – te so se morale izreči o tem, na kateri naslov naj se jim vročajo pisanja. Začasno bivališče je treba obnavljati vsako leto, zato je mogoče večjo zanesljivost podatkov o naslovu za vročanje pričakovati konec septembra 2009. V zvezi s tem naj omenim le še, da pravkar poteka projekt povezave zemljiške knjige s CRP-jem in PRS-jem, kar pomeni, da se bodo naslovi tistih imetnikov stvarnih pravic, ki so vpisani v zemljiško knjigo z EMŠO-jem oz. matično številko, preverjali samodejno. V kolikor tudi vročitev na naslove iz izvornih evidenc ne bi bila uspešna, zakon vsebuje še eno določbo, namenjeno preprečevanju zastojev v postopku: vročitev se opravi z nabitjem na sodno desko. Šteje se, da je vročitev opravljena 15. dan po nabitju, pri čemer se ne uporabljajo določbe ZPP o domnevi vročitve. Tudi ta določba zasleduje cilj čim bolj tekoče izvedbe postopka, saj si je težko predstavljati, kako bi sicer potekla postopek v stavbi z več deset udeleženci postopka. Namen ZVEtL-a je, da čim hitreje in v čim večjem obsegu zavaruje stvarne pravice (vpiše lastninska pravica) vseh upravičencev do pridobitve lastninske pravice v posameznem objektu, zato se lahko postopku naknadno, vse do izdaje sklepa sodišča o vzpostavitvi etažne lastnine, postopku pridružijo tudi drugi pridobitelji posameznih delov stavbe, ter imetniki drugih stvarnih pravic na stavbi ali njenem delu. Za prijavo udeležbe morajo izkazati svoj pravni interes na enak način, kot predlagatelj. Vsak udeleženec lahko sodeluje v postopku le v okviru pravic, ki jih uveljavlja v postopku. Domnevam, da je zakonodajalec s to določbo želel preprečiti „nagajanje“, kljub temu pa je pričakovati, da bodo udeleženci postopka skušali „urejati“ zadeve tudi za druge, zato bo sodišče moralo zelo striktno začrtati meje pravic posameznemu udeležencu. Pričakovati je, da bodo v postopkih sodelovali številni udeleženci – da smrt ali stečaj enega od njih ne bi po nepotrebnem zavlekla postopka, zakon predvideva postavitev skrbnika za posebne primere udeležencu, ki mu je prenehala pravna subjektiviteta do trenutka, ko njegovi pravni nasledniki prevzamejo postopek. Sodišče postavi skrbnika kadarkoli pred ali med postopkom, na predlog in stroške kateregakoli udeleženca ali druge zainteresirane osebe (npr. potencialnega dediča).

Reševanje predhodni vprašanj – odstop od ZNP

V nepravdnem postopku sodišče načeloma ne rešuje spornih predhodnih vprašanj, temveč prekine postopek in udeleženca, katerega pravico šteje za manj verjetno, napoti na pravdo. Šele, če ta pravde ne sproži, sodišče odloči v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. To splošno pravilo ZVEtL spreminja in „preskoči“ napotitev na pravdo, nepravdnemu sodniku pa nalaga, naj takoj odloči v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. Pri tem so mu za predvidoma najpogostejša (in po vsebini najpomembnejša) sporna vprašanja v pomoč domneve iz 7. in 9. člena zakona, če pa pride še do kakšnih drugih spornih vprašanj, odloči upoštevaje standard bolj verjetne pravice. Udeleženec, ki bo s takšno odločitvijo sodišča nezadovoljen, bo imel možnost že takoj med postopkom ali po njem sprožiti pravdni postopek v smislu 25. člena ZVEtL. Prav iz tega razloga (možnost uveljavljanja zahtevkov nezadovoljnih udeležencev v pravdi), so izredna pravna sredstva (vsaj obnova in revizija) v postopku vzpostavitve etažne lastnine izključena.

Naroki

Tudi s to določbo skuša zakon zasledovati hitrost postopka: narok sodišče opravi le, če je po njegovem mnenju to smotrno, pri čemer ima precej proste roke: udeležence lahko zaslišuje izven narokov, o narokih namesto zapisnikov napravi uradne zaznamke, izostanek iz naroka ni procesna ovira za nadaljevanje postopka (primerjaj 29. člen ZIZ).

Procesne predpostavke za obravnavanje predloga

Seveda tudi za predlog po ZVEtL-u velja, da mora ustrezati splošnim standardom v civilnih postopkih: biti mora jasen in določen ter vložen v toliko izvodih, kolikor jih je treba za sodišče in zemljiškoknjižne lastnike parcele. Vsebovati mora zahtevo za vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu stavbe in navedbo pravnega naslova, s katerim predlagatelj zahtevo utemeljuje (priložene pa mu morajo biti, kadar je to potrebno, listine, ki izkazujejo pravno nasledstvo oz. priposestvovanje). Sodišče mora sicer po 23. členu samo ugotoviti identifikacijski znak stavbe, ki je predmet predloga, vendar mora predlog vsebovati vsaj podatke o naslovu stavbe in takšen opis posameznega dela, ki omogoča ugotovitev identifikacijskega znaka iz katastra stavb (npr. 3-sobno stanovanje v izmeri 87 m2 v drugem nadstropju levo). V kolikor vloga ne vsebuje teh obveznih sestavin, sodišče ravna v skladu s pravili ZPP o nepopolnih vlogah (pozove vlagatelja, da predlog popravi, sicer ga zavrže; če je vlagatelj predloga, nesposobnega za obravnavo, odvetnik, ga zavrže brez predhodnega poziva).

Obvestilo o postopku in izjave udeležencev

Predlagatelju ni potrebno navajati, kdo so ostali stanovalci stavbe, niti podatkov o zemljiškoknjižnih lastnikih. Podatke iz zemljiške knjige (o vpisanih imetnikih stvarnih pravic na nepremičnini), CRP (kdo ima na naslovu stavbe stalno bivališče) in PRS (kdo ima na naslovu registrirano poslovno dejavnost), pridobi sodišče po uradni dolžnosti samo (ime ali firmo, EMŠO ali MŠ, naslov ali sedež, pri pravnih osebah še ime in naslov zastopnika). Nato zemljiškoknjižnim lastnikom predlog posreduje v izjavo, krog registriranih posestnikov, ki jih najde preko CRP in PRS  (ali na drug način, čisto neformalno, v zakonu ni za to nobene ovire) pa pozove, naj prijavijo svojo udeležbo v postopku. V obvestilu jih pouči, da lahko vstopijo v postopek in uveljavljajo vzpostavitev lastninske ali druge pravice na posameznih delih ali celotni stavbi, ki jo navede z naslovom in identifikacijskim znakom iz katastra stavb. Določi jim tudi primeren rok, v katerem lahko prijavijo svojo udeležbo, primeren rok, v katerem naj poda izjavo, pa določi tudi zemljiškoknjižnemu lastniku.

Zakon določa, da je obvestilo o postopku, ki ga sodišče pošlje potencialnim udeležencem, potrebno  objaviti tudi na spletni strani sodišča. Ob (sicer površnem) pregledu spletnih strani sem ugotovila, da sta takšna obvestila doslej objavili le dve sodišči: Okrajno sodišče v Mariboru in na Ptuju. Težko si predstavljam, da bi se do sedaj le na dveh od 44 okrajnih sodišč v državi postopki speljali le do faze obveščanja o postopku, zato predlagam skrbnost pri objavah, saj postopki verjetno ne bodo poceni in bi bila neizmerna škoda, če bi jih kdo uspešno izpodbijal iz tako banalnega razloga, kot je opustitev objave na spletni strani sodišča. Predstavljam še primer enega in drugega obvestila, pri čemer zgolj pripominjam, da enemu od obvestil manjka rok za prijavo potencialnim udeležencem.

Zavrnitev predloga

Že 20. člen ureja situacije, ko sodišče predlog zavrže, ker ne izpolnjuje procesnih predpostavk za obravnavo. V kolikor pa sodišče šele ob odgovoru (in predložitvi ustreznih dokazil) npr. zemljiškoknjižnega lastnika ali drugega udeleženca ugotovi, da vlagatelj ni aktivno legitimiran, pa obstajata dve možnosti. Če so v postopku udeleženi tudi drugi udeleženci, lahko ti prevzamejo vlogo prvega predlagatelja in predlagajo nadaljevanje postopka, če pa tega ne storijo, sodišče predlog zavrne (ter pred tem druge udeležence seveda obvesti o pomanjkanju aktivne legitimacije prvega predlagatelja). V tem primeru seveda pravnomočen sklep o zavrnitvi pošlje zemljiški knjigi zaradi izbrisa zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine.

Pripravljalna opravila sodišča

Sodišče mora najprej ugotoviti identifikacijski znak stavbe (ki ga potrebuje že za obvestilo o postopku po 21. členu) in njeno pripadajoče zemljišče. V kolikor stavba še ni vpisana v kataster stavb, ali če je zaradi ugotovitve pripadajočega zemljišča k stavbi potrebna parcelacija, bo sodišče moralo zagotoviti vpis v kataster stavb (vključno s pripravo elaborata) in zahtevati parcelacijo, ter za to postaviti izvedenca. Stroške za vpis, parcelacijo in za predujem za izvedenca bodo nosili predlagatelji in drugi udeleženci v postopku po enakih delih. Če predujma ne bodo plačali, se bo štelo, da so umaknili predlog, na kar jih je v pozivu za plačilo predujma potrebno opozoriti. V večstanovanjskih stavbah, ki imajo upravnika in rezervni sklad, se bodo stroški plačali iz tega sklada, saj bi bilo nepravično, da je aktivni domnevni lastnik, ki ureja pravno stanje nepremičnine v dobro vseh, za povrh še finančno prikrajšan. Ti stroški štejejo za stroške rednega upravljanja, če jih upravnik ali skupnost lastnikov ne plača, jih sodišče posreduje predlagatelju in ostalim udeležencem, ki lahko te stroške kasneje uveljavljajo v breme rezervnega sklada. Kar se tiče ugotavljanja pripadajočega zemljišča, ga bo sodišče lahko ugotavljalo (ob uporabi domnev iz 7. člena) šele, ko bo prejelo izjave zemljiškoknjižnih lastnikov in drugih udeležencev postopka. Če bo med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča,  bo sodišče moralo zagotoviti vsaj odmero stavbišča (oz. zemljišča pod stavbo), ki je minimalni predpogoj za vpis stavbe v kataster stavb. Z GURS-om smo se v nedavno usklajenem Protokolu o izmenjavi in usklajevanju podatkov med zemljiško knjigo, zemljiškim katastrom in katastrom stavb dogovorili, da bo ob novih vpisih stavb v kataster stavb vedno odmerjeno tudi zemljišče pod stavbo.

Sklep o vzpostavitvi etažne lastnine

V skladu s pravili ZZK-1 ZVEtL natančno določa, kako je sestavljena odločba o vzpostavitvi etažne lastnine (ki je hkrati tudi odredba za vpis v zemljiško knjigo). Ugotovljeno pripadajoče zemljišče se vpiše v osnovni zemljiškoknjižni vložek za vpis etažne lastnine, v poseben podvložek se vpišejo (morebitni) drugi nesporni skupni deli, nato pa se vsi posamezni deli iz katastra stavb vpišejo vsak v svoj podvložek. Na pridobitelje posameznih delov se vpiše lastninska pravica na posameznih delih, na skupnih pa se solastnina določi po površinski metodi, pri čemer sodišče uporabi podatke o površinah iz katastra stavb. Na preostalih posameznih delih bo sodišče v skladu z 11. členom zakona ohranilo solastninsko skupnost zemljiškoknjižnih lastnikov po deležih, s kakršnimi so bili vpisani v zemljiško knjigo pred postopkom, ali pa upoštevalo njihov morebitni sporazum, če bo ta sklenjen pred izdajo sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine. S sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine mora sodišče odločiti tudi o prehodu bremen, ki so bila vpisana na zemljiški parceli. 111. člen SPZ izrecno določa, da hipoteka in zemljiški dolg, ki bremenita celotno nepremičnino, po vzpostavitvi etažne lastnine preideta na vse posamezne dele. Glede prehoda bremen pa ZVEtL v 12. členu izrecno določa izjemo od splošnega pravila: če je do vpisa bremen na nepremičnini kot celoti prišlo na podlagi izvršilnega postopka, pridobitelji posameznih delov pa izkažejo, da so pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na svojem posameznem delu pridobili pred vpisom bremena na celoti, tedaj do prehoda bremen na njihove etažne deleže ne pride. Tako je odločilo tudi Ustavno sodišče z odločbama Up-128/03-27 z dne 27. 1. 2005 in Up-438/04-28 z dne 6.7.2006.

Seveda vknjižba v zemljiško knjigo učinkuje z vrstnim redom od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba postopka vzpostavitve etažne lastnine. Ta zaznamba sicer ni ovira za nadaljnje vpise, ki pa učinkujejo z razveznim pogojem in jih sodišče v primeru vknjižbe pridobitve pravice, katere vrstni red je bil z zaznambo varovan, po uradni dolžnosti izbriše (skupaj z zaznambo postopka vzpostavitve etažne lastnine).

Uveljavljanje zahtevkov v naknadnih postopkih

Že večkrat poudarjeni namen ZVEtL-a je, da čim hitreje zagotovi vzpostavitev etaže tam, kjer do sedaj ni bila vzpostavljena in tako vsem upravičencem zagotovi možnost vpisa v zemljiško knjigo in s tem povezano pravno varnost. Da se postopek ne bi ustavil, že preden se sploh dobro začne, je zakon uveljavil številne domneve, odločanje na podlagi verjetnosti, namenoma se je ogradil od reševanja določenih spornih vprašanj, izključuje možnost uporabe izrednih pravnih sredstev, ne nazadnje pa obstaja precejšnja verjetnost, da vseh potencialnih interesentov odločba o vzpostavitvi etažne lastnine ne bo zajela. Zato zakon izrecno določa, da lahko udeleženci in druge osebe svoje zahtevke na stavbi in njenih delih uveljavljajo naknadno v pravdnem in drugih postopkih, pri čemer ne velja načelo „ne bis in idem“. Zakon sicer ne postavlja nobene časovne omejitve za vložitev tožbe in drugih zahtevkov, posebej pa določa, da lahko udeleženci postopka in druge osebe, ki tožbo vložijo v šestih mesecih od začetka zemljiškoknjižnega postopka za vpis etažne lastnine po sklepu sodišča, predlagajo zaznambo spora pri tistem skupnem ali posameznem delu stavbe, ki je predmet njihovega zahtevka. S tem si zavarujejo vrstni red za primer, če bodo v naknadnem postopku s svojih zahtevkom uspeli in si zagotovijo, da bodo vpisi, ki bodo opravljeni po začetku učinkovanja zaznambe spora, opravljeni z razveznim pogojem.

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi lahko nastopa v dveh oblikah: kot naknadni postopek, ki sledi postopku za vzpostavitev etažne lastnine, ali pa, po prehodni določbi 30. člena ZVEtL, kot povsem samostojen postopek, ki pa pride v poštev le za stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ-ja.

Naknadni postopek

Šele, ko je na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, daje ZVEtL pravno podlago za začetek postopka za dokončno ugotovitev in določitev pripadajočega zemljišča. Za ta, naknadni postopek, veljajo splošna pravila nepravdnega postopka, v njem bodo veljala splošna procesna načela, kar tudi pomeni, da bo pravnomočno odločitev sodišča mogoče izpodbijati le z izrednimi pravnimi sredstvi. Postopek se lahko začne na predlog udeležencev predhodnega postopka ali drugih oseb, ki so izkazale pravni interes. V ostalem bi zaradi načela ekonomičnosti veljala enaka pravila, kot jih postavlja ZVEtL za postopek vzpostavitve etažne lastnine: vpis zaznambe postopka za določitev pripadajočega zemljišča v zemljiški knjigi, opravljanje procesnih upravičenj v mejah pravnega interesa udeležencev, postavitev skrbnika za poseben primer pravnim subjektom, ki so prenehali obstajati, na stroške udeležencev sodišče poskrbi za odmero zemljišča v zemljiškem katastru, v sklepu o določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi (ki bo predstavljal tudi odredbo za zemljiškoknjižni vpis) pa odloči o otvoritvi morebitnih dodatnih vložkov, ustreznih odpisih in pripisih iz vložkov in v njih, ter o ustreznih vpisih lastninske pravice.

V primerih, ko ima stavba v etažni lastnini, h kateri se odmerja pripadajoče zemljišče, upravnika, ta  zastopa vse lastnike v stavbi, razen, če posamezni etažni lastnik želi sam aktivno udeležiti postopka (tedaj ima seveda status udeleženca). Zakon daje aktivno legitimacijo za zastopanje upravniku z namenom, da prepreči zastoje v postopku zaradi morebitne neaktivnosti in nezainteresiranosti etažnih lastnikov.

Pripadajoče zemljišče k večim stavbam

V kolikor se izkaže, da zemljišče, ki je predmet postopka, pripada le eni stavbi, se to zemljišče vpiše v osnovni zemljiškoknjižni vložek za vpis etažne lastnine kot skupni del stavbe v etažni lastnini. Če pa sodišče ugotovi, da zemljišče, ki je predmet postopka, dejansko predstavlja skupno pripadajoče zemljišče k več stavbam, ali pa na zemljiški parceli stojijo še drugi objekti, bo pravni status takšnega zemljišča drugačen. Odmerjeno bo moralo biti kot samostojna zemljiška parcela in sodišče ga bo moralo vpisati v samostojen zemljiškoknjižni vložek kot skupno lastnino.  Pri tem se bo skupna lastnina vpisala z navedbo identifikacijskih znakov nepremičnin, katerih vsakokratni lastniki so skupni lastniki tega zemljišče.

Sodišče v tem primeru mora v postopku zagotoviti sodelovanje vsakokratnih lastnikov vseh nepremičnin, ki bi jim zemljišče utegnilo pripadati. Zato o postopku obvesti vse osebe, ki bi lahko prišle v poštev kot skupni lastniki tega zemljišča. Ker v postopku določitve pripadajočega zemljišča lastnike zastopa upravnik, se obvestilo vroči le njemu, v kolikor pa stavba nima upravnika, sodišče opravi poizvedbe v zemljiški knjigi, CRP in PRS.

Seveda tudi ob določitvi pripadajočega zemljišča k več stavbam sodišče uporabi kriterije iz 4. odstavka 7. člena ZVEtL. Od upravnih organov po uradni dolžnosti pridobi podatke, ki so mu v pomoč pri odločanju: izdane upravne akte glede določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, od organov lokalne skupnosti pa podatke o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.

Postopek za stavbe, zgrajene pred 1.1.2003

Zakon omogoča, da se za stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ-ja, uporabi postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi kot samostojni postopek, ne da bi sodišče pred tem izvedlo postopek za vzpostavitev etažne lastnine. Razlog za takšno določbo je zlasti neurejeno lastninsko stanje „funkcionalnih zemljišč“ in „gradbenih parcel“, ki je nastalo zlasti kot posledica nedorečene zakonodaje pred SPZ in ZZK-1. Z ZLNDL je bila pravica uporabe vsakokratnega lastnina objekta na pripadajočem družbenem zemljišču spremenjena v lastninsko pravico, ZTLR je omogočal pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem, SZ-1 in ZGO-1 sta gradbeno parcelo dokončanih objektov štela za last vsakokratnega lastnika objekta… SPZ je ponovno dosledno uveljavil načelo „superficies solo cedit“, vendar so grehi iz preteklosti ostali. Glede številnih pripadajočih zemljišč potekajo spori, ki so zelo dolgotrajni in zapleteni, reševali pa naj bi se v veliki meri v upravnih postopkih. Predlagatelj je ocenil, da bo bolje, če jih rešuje sodišče, ki v sklepu (z naravo odredbe) o določitvi pripadajočega zemljišča, odloči tudi o zemljiškoknjižnih vpisih.

V kolikor se torej postopek za določitev pripadajočega zemljišča začne kot samostojen postopek, je predlagatelj lahko zemljiškoknjižni lastnik stavbe, zgrajene pred 1.1. 2003, ali pa oseba, ki izkazuje upravičenje za pridobitev lastninske pravice na tej stavbi, a še ni vpisana v zemljiško knjigo.

V vseh primerih, ko je bilo funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela že pravnomočno ugotovljeno in določeno, velja načelo „ne bis in idem“ in je sodišče na pravnomočne odločbe vezano. V teh primerih lahko postopek določitve pripadajočega zemljišča služi predlagatelju le za realizacijo poprejšnjih pravnomočnih odločb.

Zadnja posebnost iz samostojnega postopka pripadajočega zemljišča je ta, da sodišče v primerih, ko pripadajočega zemljišča ni mogoče ugotoviti na podlagi konkretnih izdanih prostorskih aktov in upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali določeno pripadajoče zemljišče, ne uporabi določbe 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, ki pravi, da sodišče upošteva pri odločanju prostorske akte, ki veljajo v času odločanja na območju sodišča, ki odloča. V tem primeru uporabi merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

Z namenom, da bi bil omenjeni protokol resnično učinkovit pripomoček za preseganje ovir, ki danes onemogočajo učinkovito elektronsko izmenjavo podatkov med zemljiško knjigo na eni strani ter zemljiškim katastrom in katastrom stavb na drugi strani, je bilo treba popisati vse postopke, določiti enotne identifikatorje, vsebinsko uskladiti podatke, ki bi se izmenjevali med obema informacijskima sistemoma, dogovoriti načine vzdrževanja vsebinsko usklajenih podatkov, določiti označitev neurejenih in neusklajenih podatkov ter številne druge aktivnosti.

Vlada se je seznanila, da bo protokol objavljen na spletnih straneh obeh upravljavcev omenjenih nepremičninskih evidenc – torej Vrhovnega sodišča Republike Slovenije in Geodetske uprave Republike Slovenije – vse z namenom, da bi se preko spletnega naslova pridobili podatki o še morebitnih preostalih napakah in nedoslednostih, ki bi jih ugotovili uporabniki obeh evidenc. Tako pridobljene informacije se bodo vsebinsko preučile s strani dvo-partitno sestavljene delovne skupine – prav tako ustanovljene na tej vladni seji – rezultati ugotovitev te skupine pa se bodo tekoče odražali v popravkih zadevnega protokola in v sami računalniški aplikaciji, preko katere bo elektronska izmenjava podatkov potekala.

Vlada se je tudi seznanila, da se bo v pravno-tehnično nespornih delih začela elektronska izmenjava podatkov med zemljiško knjigo, zemljiškim katastrom in katastrom stavb izvajati že v letu 2009, za kar imata obe pristojni instituciji že zagotovljena sredstva. Za učinkovito izvedbo enotne krajevne pristojnosti v zemljiškoknjižnih in geodetskih zadevah, za vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov v elektronski obliki po notarjih in za njihovo prevzemanje v elektronsko obliko pri zemljiškoknjižnih sodiščih, kot tudi iz razlogov siceršnje racionalizacije informacijskih sistemov in olajšanja dostopa uporabnikov do različnih informacij o nepremičninah, pa bo v prihodnjih letih potrebna celovita prenova obstoječih informacijskih rešitev – t.j. vzpostavitev novega informacijskega sistema pri Geodetski upravi Republike Slovenije in prenova informacijskega sistema zemljiške knjige.

Tisti kupec stanovanja, ki je tega kupil od prvotnih lastnikov, ima v pogodbi tudi določbo o lastništvu dela parcele, na katerem stoji zgradba, trije lastniki (vključno s kupcem A), ki so stanovanja kupili od poznejših kupcev, tj. ne od prvotnih lastnikov, pa ne. Hkrati je na zemljišču že dve leti tudi plomba zaradi dolga osebe, ki je celotno zemljišče kupila za omenjenimi tremi lastniki stanovanj. Stanovanje je bilo torej delno že prodano prvim trem lastnikom.

1. Kaj za zadevo sploh pomeni, da ima kupec A v posesti kopijo pogodbe prejšnje lastnice, v kateri je zapisano, da ji pripada to zemljišče (del parcele)?
2. Ali bi kupcu A kaj pomagal dopis prejšnje lastnice B, da mu kot kupcu stanovanja pripada tudi zemljišče v izmeri 80 kvadratnih metrov na tej parceli, oziroma ali naj poskusi pridobiti aneks k pogodbi s tem določilom?
3. Kakšne so sploh možnosti lastnikov stanovanj, ki v pogodbi nimajo določbe o pripadajočem delu parcele, in lastnika, ki to določbo v pogodbi še ima, da dosežejo vpis lastninske pravice na zemljišču v zemljiško knjigo?
4. Kakšno vlogo ima pri tem omenjena plomba?

Iz opisa in vprašanj je mogoče razbrati, da gre za večstanovanjsko stavbo, ki stoji na parceli, kjer je poleg stavbe še približno 80 kvadratnih metrov travnika s parkiriščem, kar se v opisu imenuje zemljišče, in garaža v izmeri 40 kvadratnih metrov. Stanovanje se je prodajalo skupaj z deležem travnika, in sicer kot solastninska pravica na celotni parceli. Iz zemljiškoknjižnih dovolil pogodb, priloženih k temu vprašanju, izhaja, da se je ves čas prenašala solastnina na celotni parceli brez vsakršnega opisa, kaj naj bi ta solastninska pravica v naravi predstavljala. Upoštevaje pravila zemljiškoknjižnega prava, je dovolilo popolno in kupec je pridobil solastninsko pravico na vsej parceli in na vsem, kar je na njej v sorazmernem deležu, tako na večstanovanjski stavbi kot tudi na travniku in garaži.

Menim, da je kupec na podlagi solastniškega deleža hkrati solastnik zemljišča. Ob predpostavki, da je kot solastnik pri parceli vpisan v zemljiško knjigo, mu pripada torej tudi solastniški delež na parceli in garaži. Opis, kaj je v naravi idealni delež, ki ga je kupec “kupil”, je pomemben ob poznejši vzpostavitvi etažne lastnine. Ko bodo odmerjena stanovanja in bodo solastniki sklepali sporazum o vzpostavitvi etažne lastnine, si bodo tako lažje razdelili tiste zdaj skupne dele, ki bi jih lahko obravnavali kot dele stanovanj, torej posameznih enot v etažni lastnini. Če dogovor ne bi bil mogoč, pa bi solastniki lahko zemljišče in garažo obravnavali kot posebni skupni del ali kot posebni del v solastnini etažnih lastnikov. Slednjega bi nato lažje odmerili in izločili iz vzpostavljene etažne lastnine. Pri tem se postavlja vprašanje smiselnosti odmerjanja zemljišča, če vsi etažni lastniki (predvidevam, da so štirje) ne bi imeli dostopa do javnega cestnega omrežja.

Če kupci niso vpisali svojih solastniških deležev v zemljiško knjigo, pri čemer opozarjam, da ne gre za t. i. nevpisano stanovanje, ker se je ves čas prodajalo kot solastnina, trpijo breme takega početja prav oni. To se kaže v plombi, ki bremeni verjetno delež prvega solastnika, čeprav je ta svoj delež razdrobil in prodal naprej kot solastnino z manjšimi deleži. Plomba bo ostala in upnik se bo, upoštevaje vrstni red vpisov, lahko poplačal iz premoženja prvega (so)lastnika, če poznejši kupci niso poskrbeli za vpise. Pri tem se ne sme zanemariti, da bremeni plomba celotni delež dolžnika, tako na zemljišču, večstanovanjski stavbi kot tudi garaži, razen če plomba temelji na začasni odredbi in je prepovedano razpolaganje zgolj z delom zemljišča.

Kupci stanovanj morajo tako najprej poskrbeti za čimprejšnji vpis svoje solastninske pravice v zemljiško knjigo, nato pa skleniti sporazum o oblikovanju etažne lastnine. Dogovor bo lažje doseči, če je v pogodbah o prodaji stanovanj v obliki solastniških deležev jasno opredeljeno, kaj solastniški delež v naravi predstavlja. Tudi če v njih ni besede o zemljišču in garaži, menim, da si tisti solastnik, ki to ima omenjeno v pogodbi, ne more lastiti celotnega zemljišča in garaže. Če solastniki dogovora ne bodo dosegli, obstajajo ustrezni sodni postopki za rešitev zadeve, kjer pa se bodo ugotavljala vsa dejstva, kaj v naravi delež predstavlja in kaj ne, predvsem pa interes posameznika na nekem delu. Tako bi kupcu svetoval, da sklene dodatek s prodajalcem in natančno opredeli, kaj kupljeni solastniški delež v naravi predstavlja.

Ne glede na ta opis bi zaradi prodaje solastniškega deleža po načelu superficies solo cedit solastniki, ki v prodajni pogodbi nimajo izrecno opisane parcele, dosegli vknjižbo solastninske pravice na celoti, torej tudi zemljišču. Zato za samo solastnino niti ni tako pomembno, ali ima kupec v pogodbi določeno tudi solastnino na zemljišču in garaži.

Mag. Miha Šlamberger, Pravna praksa, letnik 2010, številka 1, GV Založba, d.o.o.