counter on myspace
Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL) « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Razlogi za novosti in cilji zakona

Zakonodaja, ki je urejala stvarnopravno področje, je bila po drugi svetovni vojni v našem prostoru zelo pestra. V marsičem je odstopala od klasičnih konceptov stvarnega prava, še zlasti pa je z uvedla številne z družbeno ureditvijo povezane institute, ki so močno odstopali od klasičnega pojmovanja lastnine. Novejša zakonodaja, zlasti Stvarnopravni zakonik in Zakon o zemljiški knjigi iz leta 2003 sta ponovno uveljavila jasne koncepte na področju nepremičninskega prava, vendar ob tem ni mogoče spregledati, da sta bila sprejeta na neurejeno stanje.

Temeljni razlog za sprejem ZVEtL-a je neusklajenost zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim stanjem pri stavbah z več posameznimi deli.

Temeljni koncpeti zakona

ZVEtL ureja dva postopka: postopek za vzpostavitev etažne lastnine in postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi (funkcionalno zemljišče).

Zakon sledi konceptu SPZ, vendar opredeljuje (zlasti zaradi tekoče izvedbe postopka in preprečitve zastojev v postopku) nekatera posebna pravila za rešitev situacij, ki jih SPZ ne razrešuje. Zato se pravila SPZ uporabljajo subsidiarno.

Predlagatelj – izključen je tisti, ki se ima možnost vpisati v ZK

Pravni naslov – pridobitelj mora izkazati svoj pravni naslov za pridobitev lastninske pravice (39. člen SPZ: lastninska pravica se pridobi na podlagi pravnega posla, dedovanja, zakona ali odločbe državnega organa). To stori z listino o pravnem poslu (prodajno pogodbo) ali  s pravnomočno odločbo sodišča ali dokončno odločbo drugega državnega organa. V prehodnih določbah zakon določa, da se šteje, da je pravni naslov izkazan tudi v primeru, ko uveljavlja lastninsko pravico na stanovanju oseba javnega prava glede tistih stanovanj, ki jih ta ista oseba javnega prava ni mogla ali ni smela prodati.  Tedaj je oseba javnega prava (najpogosteje bo to država ali občina), glede pridobitve lastninske pravice na posameznem delu v enako ugodnem položaju, kot osebe, na katere je ta oseba prenesla svoja upravičenja na posameznem delu stavbe. Izrecno je v prehodnih določbah zapisana domneva, da je pravni naslov izkazan tudi, če je lastninska pravica vpisana na B listu zemljiškoknjižnega vložka, ki še ni usklajen z veljavnimi predpisi.

Pravno nasledstvo – Zakon ureja tudi primere, ko je prišlo do večkratnega zaporednega izven-knjižnega prenosa lastninske pravice (oz. natančneje rečeno: upravičenja do pridobitve lastninske pravice) na posameznem delu stavbe, ki ni vpisan v zemljiško knjigo. Tedaj mora zadnji pridobitelj posameznega dela z verigo listin izkazati vse prenose upravičenja od zemljiškoknjižnega lastnika do osebe, od katere je sam pridobil upravičenje. Prenose dokaže z javno listino, ki izkazuje univerzalno pravno nasledstvo, z listino o pravnem poslu ali s pravnomočno odločbo sodišča oz. dokončno odločbo drugega državnega organa. V prehodnih in končnih določbah ZVEtL določa izjeme od dokazovanja pravnega nasledstva: značaj dokazila o lastništvu dobi ne glede na izkazano pravo nasledstvo pogodba, sklenjena po določilih SZ o privatizaciji stanovanjskih hiš in stanovanj v družbeni lastnini ali Uredbe o izvedbi privatizacije stanovanj in stanovanjskih hiš, prevzete od organov in organizacij bivše JLA.

Priposestvovanje: prišli smo do instituta, ki se na prvi pogled zdi najbolj sporen, večini kolegov, s katerimi sem govorila, se je priposestvovanje na podlagi standarda verjetnosti zdelo vsaj nezakonito, če ne že neustavno. K sreči ni tako, ob podrobnejšem branju in branju zakona kot celote je tudi 6. člen ZVEtL-a popolnoma razumljiv in ne odstopa od koncepta, ki ga je v členih 43. – 45 uveljavil SPZ. 3. odstavek 43. Člena SPZ omogoča priposestvovanje dela nepremičnine po desetih letih izvrševanja dobroverne lastniške posesti. Temu sledi tudi 6. člen ZVEtL, pri tem pa pridobitelju nalaga, da neposredno posest izkaže s potrdilom pristojnega organa (prijavo bivališča oz. registracijo sedeža poslovne dejavnosti), posredno posest pa z registrirano najemno pogodbo ali drugo po zakonu overjeno listino, ki izkazuje, da je nelastniški posestnik, ki je dejansko bival v posameznem delu, posest izvrševal za pridobitelja. Institut priposestvovanja bo prišel v poštev le subsidiarno, zlasti tedaj, ko pridobitelj posameznega dela sodišču ne bo mogel predložiti popolne verige listin, ki bi izkazovala upravičenje do pridobitve lastninske pravice (ker zemljiškoknjižni lastniki zaradi stečaja ali fizične smrti ne obstajajo več, ker nekateri od pridobiteljev v verigi ne razpolagajo več z listinami o prenosu lastninske pravice, ipd).

Pripadajoče zemljišče: določitev pripadajočega zemljišča je predpogoj za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, saj osnovnega vložka za vpis etažne lastnine ni mogoče otvoriti brez opredelitve zemljiške parcele, na kateri stoji stavba v etažni lastnini. Za določitev pripadajočega zemljišča zakon predvideva 2-fazni postopek: v prvi fazi zakon postavi domnevo, da je pripadajoče zemljišče k stavbi (in tudi skupni del stavbe, ki se vpiše v osnovni vložek) zemljiška parcela, na kateri stavba stoji. Če zemljiškoknjižni lastnik zemljiške parcele tej domnevi ugovarja, kot tudi, če na zemljiški parceli stoji več stavb, sodišče pa odloča o vzpostavitvi etažne lastnine le za eno od njih, ali če je med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča, zakon postavlja „minimalno domnevo“: pripadajoče zemljišče je stavbišče (kot ga imenuje ZEN: zemljišče pod stavbo). Takšna, po mojem mnenju odlična rešitev, omogoča otvoritev osnovnega vložka za vpis etažne lastnine ter posledično ustreznega števila podvložkov, ter pridobiteljem posameznih delov omogoča vpis v zemljiško knjigo ter s tem povezano pravno varnost.

Problematika celotnega „pripadajočega zemljišča“ se nato razreši v drugi fazi postopka, v kateri sodišče meritorno odloča in določi kot pripadajoče zemljišče tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ki je neposredno namenjen za redno rabo stavbe. Sodišče lahko določi pripadajoče zemljišče tudi na parcelah, na katerih stavba ne stoji, če so nastale iz parcele, na kateri stavba stoji in če to ne posega v pravice tretjih, ki so v dobri veri pridobili kakšno pravico na takšnih parcelah. Zakon nato primeroma našteva, kaj šteje za „redno rabo“ in določa merila, s katerimi si bo sodišče v konkretnem primeru pomagalo za subsumpcijo pravne norme. Sodišče se bo pri določanju redne rabe najprej oprlo na prostorske akte (prostorske izvedbene načrte po Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor), upravna dovoljenja (lokacijska, gradbena, enotna dovoljenja za gradnjo) in na tiste upravne akte, s katerimi je obstoječi stavbi bilo določeno „funkcionalno zemljišče“ oz. gradbena parcela. Šele v primeru, če ti akti ne bi bili dosegljivi ali uporabni, bo sodišče odmerilo pripadajoče zemljišče glede na preteklo redno rabo, če pa tudi ta ne bo zadoščala, bo uporabilo merila iz prostorskih aktov, ki veljajo v času odločanja sodišča in na območju, kjer zemljišče leži.

Kadar so zemljišča namenjena skupni rabi več nepremičnin naenkrat, sodišče takšno zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče k več stavbam in se šteje za skupno lastnino vsakokratnih lastnikov vseh stavb.

Domneve v postopku za vzpostavitev etažne lastnine

Zakon vzpostavlja nekatere domneve, z namenom, da bi jih sodišče uporabilo, ko med udeleženci postopka ne bi bilo soglasja o tem, kateri deli stavbe so skupni in kateri posamezni deli, ter kakšni so solastniški deleži na njih. Domneve lahko sodišče uporabi le v primeru, če o teh vprašanjih še ni pravnomočno odločilo sodišče ali drug pristojni organ. Na ta način je želel zakonodajalec čim bolj zmanjšati tveganje, da bi dolgotrajni sodni ali upravni postopki, v katerih bi se reševala predhodna vprašanja, preprečevali izvedbo postopka vzpostavitve etažne lastnine. Domneve so: da je skupni del stavbe samo pripadajoče zemljišče, da so posamezni etažni deli le tisti deli, ki so vpisani v katastru stavb in da je solastniški delež vsakokratnega lastnika na skupnih delih enak razmerju med površino njegovega posameznega dela stavbe in skupno površino vseh posameznih delov po podatkih iz katastra stavb. Seveda lahko udeleženci, ki se s presojo na podlagi domnev iz 9. člena ne strinjajo, svoje zahtevke naknadno uveljavljajo v pravdnem ali drugih postopkih (25. člen ZVEtL). Namen uporabe domnev iz 9. člena je torej predvsem tekoča izvedba postopka vzpostavitve etažne lastnine, ki bo verjetno že brez ovir, ki bi jih pomenilo reševanje predhodnih vprašanj v drugih postopkih, dolgotrajen in pogosto tudi tehnično zahteven (veliko število udeležencev, zemljiških parcel, vročanje, itd).

Ureditev medebojnih razmerij med etažnimi lastniki

Vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL ne zajema pogodbene ureditve medsebojnih razmerij med lastniki, saj bi celovito urejanje razmerij med etažnimi lastniki pred sodiščem povzročilo prekomerne zastoje v postopku in tako onemogočilo uresničitev glavnega cilja zakona, torej čimprejšnji vpis dejanskih lastnikov v zemljiško knjigo. Posamezni etažni lastnik lahko zahteva ureditev medsebojnih razmerij etažnih lastnikov v skladu s splošnimi predpisi kasneje, v posebnem nepravdnem postopku.

Ohranitev solastninske skupnosti po vzpostavitvi etažne lastnine

Po vzpostavitvi etažne lastnine na stavbi posamezni deli stavbe pripadejo etažnim lastnikom, tisti deli, ki pa niso bili odtujeni v korist posameznega pridobitelja, ostanejo v lasti zemljiškoknjižnega lastnika parcele. V kolikor je zemljiška parcela ob uvedbi postopka bila v solastnini, se tudi na delih stavbe, ki niso pripadli posameznemu etažnemu lastniku, ohrani solastninska pravica po enakih deležih, kot jih imajo solastniki na zemljišču kot celoti. Seveda se solastniki do izdaje sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine lahko sporazumejo tudi drugače, vendar delitev solastninske skupnosti ni predmet postopka za vzpostavitev etažne lastnine, temveč posebnega postopka.

Prehod bremen ob vzpostavitvi etažne lastnine

Bremena, ki so bremenila nepremičnino kot celoto, po vzpostavitvi etažne lastnine preidejo na vse posamezne dele. Zakon pa, upoštevaje dve odločbi Ustavnega sodišča, predpisuje tudi izjemo od tega splošnega načela in sicer tedaj, ko je do vpisa bremen prišlo na podlagi izvršilnega postopka.

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine

Kot je bilo povedano že uvodoma, ZVEtL v materialnopravnem smislu napotuje na subsidiarno uporabo SPZ, določba 13. člena ZVEtL pa glede uporabe postopka določa subsidiarno uporabo Zakona o nepravdnem postopku. Kot vemo, Zakon o nepravdnem postopku ureja zlasti vprašanja, ki se razlikujejo od postopkovnih pravil pravdnega postopka, zato ZNP v 37. členu določa smiselno uporabo določb ZPP. Glede marsikaterega vprašanja v postopku vzpostavitve etažne lastnine bodo zato prišla v poštev določila ZPP.

Na tem mestu velja omeniti še, da zakon v prehodnih določbah izrecno izvzema možnost postopka vzpostavitve etažne lastnine na nepremičninah, ki so predmet denacionalizacije, ter na ta način varuje pravice denacionalizacijskih upravičencev. Če sodišče med postopkom izve, da teče postopek denacionalizacije za nepremičnino, ki je predmet postopka po ZVEtL-u, je dolžno postopek nemudoma prekiniti in počakati na pravnomočno odločitev v denacionalizacijskem postopku. V kolikor pa se pripeti, da je bila odločba o vzpostavitvi etažne lastnine izdana, kljub temu, da teče postopek vračanja podržavljenega premoženja, takšna odločba ne vpliva na pravice upravičenca do vrnitve podržavljenega premoženja.

V postopkih po interventnem zakonu, ZPPLPS, so se nekateri bonitarni lastniki uspeli vpisati v zemljiško knjigo, ne da bi bila na stavbi kot celoti vzpostavljena etažna lastnina. Takšna „začasna“ ali „nepopolna“ etažna lastnina se je vpisala le na posameznih delih stavbe, zato ZVEtL za preostale posamezne in skupne dele izrecno določa postopek vzpostavitve etažne lastnine po določbah tega zakona.

Ko bo „upravičeni predlagatelj“, torej pridobitelj posameznega dela stavbe, ki se ni imel možnosti vpisati v zemljiško knjigo, vložil predlog za začetek postopka za vzpostavitev etažne lastnine, ga bo sodišče najprej preizkusilo (ali ga je vložil upravičen predlagatelj, ki je s pravnim naslovom izkazal upravičenje za pridobitev lastninske pravice na posameznem delu stavbe – primerjaj 3. člen ZVEtL). V kolikor predloga sodišče ne bo zavrglo, bo nemudoma odredilo vpis zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine v zemljiško knjigo. Ta zaznamba bo predlagatelju zavarovala vrstni red v zemljiški knjigi, mu nudila tudi pravno varnost, poleg tega pa bodo vsi potencialni udeleženci v postopku (tudi) z vpisom zaznambe v zemljiško knjigo obveščeni o postopku in se mu imeli možnost priključiti. Načeloma sodišče zaznambo vzpostavitve etažne lastnine odredi po uradni dolžnosti, lahko pa jo predlagajo tudi udeleženci postopka, saj se za to vrsto zaznambe smiselno uporabljajo določbe ZZK-1, ki urejajo zaznambo spora (v našem primeru bo seveda šlo za zaznambo o pridobitvi pravice, ki jo načeloma predlaga tožnik oz. predlagatelj, pri čemer mora tedaj, ko zaznambo predlaga sam, priložiti potrdilo o vložitvi predloga za vzpostavitev z opravilno številko zadeve. Vsi vpisi, ki bi bili dovoljeni po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora, bodo učinkovali pod razveznim pogojem, če bo predlagatelj s predlogom za vzpostavitev etažne lastnine uspel).

Udeleženci postopka

Uvodoma je bilo razloženo, kdo je v postopku lahko predlagatelj, v 16. členu pa zakon pojasnjuje še, kdo so drugi udeleženci postopka. V prvi vrsti bo to že po samem zakonu zemljiškoknjižni lastnik zemljiške parcele, ki pa ga v marsikaterem primeru ne bo mogoče najti na naslovu, s katerim je vpisan v zemljiško knjigo. Zakon določa, da se mu v tem primeru pisanja vročajo na naslovu iz Centralnega registra prebivalstva oz. Poslovnega registra Slovenije. V skladu z novo ureditvijo ZPP bo to seveda naslov za vročanje. V tem trenutku je CRP kot naslov za vročanje v večini primerov določil kar stalno bivališče, razen za osebe, ki so od septembra 2008 prijavile začasno bivališče – te so se morale izreči o tem, na kateri naslov naj se jim vročajo pisanja. Začasno bivališče je treba obnavljati vsako leto, zato je mogoče večjo zanesljivost podatkov o naslovu za vročanje pričakovati konec septembra 2009. V zvezi s tem naj omenim le še, da pravkar poteka projekt povezave zemljiške knjige s CRP-jem in PRS-jem, kar pomeni, da se bodo naslovi tistih imetnikov stvarnih pravic, ki so vpisani v zemljiško knjigo z EMŠO-jem oz. matično številko, preverjali samodejno. V kolikor tudi vročitev na naslove iz izvornih evidenc ne bi bila uspešna, zakon vsebuje še eno določbo, namenjeno preprečevanju zastojev v postopku: vročitev se opravi z nabitjem na sodno desko. Šteje se, da je vročitev opravljena 15. dan po nabitju, pri čemer se ne uporabljajo določbe ZPP o domnevi vročitve. Tudi ta določba zasleduje cilj čim bolj tekoče izvedbe postopka, saj si je težko predstavljati, kako bi sicer potekla postopek v stavbi z več deset udeleženci postopka. Namen ZVEtL-a je, da čim hitreje in v čim večjem obsegu zavaruje stvarne pravice (vpiše lastninska pravica) vseh upravičencev do pridobitve lastninske pravice v posameznem objektu, zato se lahko postopku naknadno, vse do izdaje sklepa sodišča o vzpostavitvi etažne lastnine, postopku pridružijo tudi drugi pridobitelji posameznih delov stavbe, ter imetniki drugih stvarnih pravic na stavbi ali njenem delu. Za prijavo udeležbe morajo izkazati svoj pravni interes na enak način, kot predlagatelj. Vsak udeleženec lahko sodeluje v postopku le v okviru pravic, ki jih uveljavlja v postopku. Domnevam, da je zakonodajalec s to določbo želel preprečiti „nagajanje“, kljub temu pa je pričakovati, da bodo udeleženci postopka skušali „urejati“ zadeve tudi za druge, zato bo sodišče moralo zelo striktno začrtati meje pravic posameznemu udeležencu. Pričakovati je, da bodo v postopkih sodelovali številni udeleženci – da smrt ali stečaj enega od njih ne bi po nepotrebnem zavlekla postopka, zakon predvideva postavitev skrbnika za posebne primere udeležencu, ki mu je prenehala pravna subjektiviteta do trenutka, ko njegovi pravni nasledniki prevzamejo postopek. Sodišče postavi skrbnika kadarkoli pred ali med postopkom, na predlog in stroške kateregakoli udeleženca ali druge zainteresirane osebe (npr. potencialnega dediča).

Reševanje predhodni vprašanj – odstop od ZNP

V nepravdnem postopku sodišče načeloma ne rešuje spornih predhodnih vprašanj, temveč prekine postopek in udeleženca, katerega pravico šteje za manj verjetno, napoti na pravdo. Šele, če ta pravde ne sproži, sodišče odloči v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. To splošno pravilo ZVEtL spreminja in „preskoči“ napotitev na pravdo, nepravdnemu sodniku pa nalaga, naj takoj odloči v korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno. Pri tem so mu za predvidoma najpogostejša (in po vsebini najpomembnejša) sporna vprašanja v pomoč domneve iz 7. in 9. člena zakona, če pa pride še do kakšnih drugih spornih vprašanj, odloči upoštevaje standard bolj verjetne pravice. Udeleženec, ki bo s takšno odločitvijo sodišča nezadovoljen, bo imel možnost že takoj med postopkom ali po njem sprožiti pravdni postopek v smislu 25. člena ZVEtL. Prav iz tega razloga (možnost uveljavljanja zahtevkov nezadovoljnih udeležencev v pravdi), so izredna pravna sredstva (vsaj obnova in revizija) v postopku vzpostavitve etažne lastnine izključena.

Naroki

Tudi s to določbo skuša zakon zasledovati hitrost postopka: narok sodišče opravi le, če je po njegovem mnenju to smotrno, pri čemer ima precej proste roke: udeležence lahko zaslišuje izven narokov, o narokih namesto zapisnikov napravi uradne zaznamke, izostanek iz naroka ni procesna ovira za nadaljevanje postopka (primerjaj 29. člen ZIZ).

Procesne predpostavke za obravnavanje predloga

Seveda tudi za predlog po ZVEtL-u velja, da mora ustrezati splošnim standardom v civilnih postopkih: biti mora jasen in določen ter vložen v toliko izvodih, kolikor jih je treba za sodišče in zemljiškoknjižne lastnike parcele. Vsebovati mora zahtevo za vzpostavitev etažne lastnine na posameznem delu stavbe in navedbo pravnega naslova, s katerim predlagatelj zahtevo utemeljuje (priložene pa mu morajo biti, kadar je to potrebno, listine, ki izkazujejo pravno nasledstvo oz. priposestvovanje). Sodišče mora sicer po 23. členu samo ugotoviti identifikacijski znak stavbe, ki je predmet predloga, vendar mora predlog vsebovati vsaj podatke o naslovu stavbe in takšen opis posameznega dela, ki omogoča ugotovitev identifikacijskega znaka iz katastra stavb (npr. 3-sobno stanovanje v izmeri 87 m2 v drugem nadstropju levo). V kolikor vloga ne vsebuje teh obveznih sestavin, sodišče ravna v skladu s pravili ZPP o nepopolnih vlogah (pozove vlagatelja, da predlog popravi, sicer ga zavrže; če je vlagatelj predloga, nesposobnega za obravnavo, odvetnik, ga zavrže brez predhodnega poziva).

Obvestilo o postopku in izjave udeležencev

Predlagatelju ni potrebno navajati, kdo so ostali stanovalci stavbe, niti podatkov o zemljiškoknjižnih lastnikih. Podatke iz zemljiške knjige (o vpisanih imetnikih stvarnih pravic na nepremičnini), CRP (kdo ima na naslovu stavbe stalno bivališče) in PRS (kdo ima na naslovu registrirano poslovno dejavnost), pridobi sodišče po uradni dolžnosti samo (ime ali firmo, EMŠO ali MŠ, naslov ali sedež, pri pravnih osebah še ime in naslov zastopnika). Nato zemljiškoknjižnim lastnikom predlog posreduje v izjavo, krog registriranih posestnikov, ki jih najde preko CRP in PRS  (ali na drug način, čisto neformalno, v zakonu ni za to nobene ovire) pa pozove, naj prijavijo svojo udeležbo v postopku. V obvestilu jih pouči, da lahko vstopijo v postopek in uveljavljajo vzpostavitev lastninske ali druge pravice na posameznih delih ali celotni stavbi, ki jo navede z naslovom in identifikacijskim znakom iz katastra stavb. Določi jim tudi primeren rok, v katerem lahko prijavijo svojo udeležbo, primeren rok, v katerem naj poda izjavo, pa določi tudi zemljiškoknjižnemu lastniku.

Zakon določa, da je obvestilo o postopku, ki ga sodišče pošlje potencialnim udeležencem, potrebno  objaviti tudi na spletni strani sodišča. Ob (sicer površnem) pregledu spletnih strani sem ugotovila, da sta takšna obvestila doslej objavili le dve sodišči: Okrajno sodišče v Mariboru in na Ptuju. Težko si predstavljam, da bi se do sedaj le na dveh od 44 okrajnih sodišč v državi postopki speljali le do faze obveščanja o postopku, zato predlagam skrbnost pri objavah, saj postopki verjetno ne bodo poceni in bi bila neizmerna škoda, če bi jih kdo uspešno izpodbijal iz tako banalnega razloga, kot je opustitev objave na spletni strani sodišča. Predstavljam še primer enega in drugega obvestila, pri čemer zgolj pripominjam, da enemu od obvestil manjka rok za prijavo potencialnim udeležencem.

Zavrnitev predloga

Že 20. člen ureja situacije, ko sodišče predlog zavrže, ker ne izpolnjuje procesnih predpostavk za obravnavo. V kolikor pa sodišče šele ob odgovoru (in predložitvi ustreznih dokazil) npr. zemljiškoknjižnega lastnika ali drugega udeleženca ugotovi, da vlagatelj ni aktivno legitimiran, pa obstajata dve možnosti. Če so v postopku udeleženi tudi drugi udeleženci, lahko ti prevzamejo vlogo prvega predlagatelja in predlagajo nadaljevanje postopka, če pa tega ne storijo, sodišče predlog zavrne (ter pred tem druge udeležence seveda obvesti o pomanjkanju aktivne legitimacije prvega predlagatelja). V tem primeru seveda pravnomočen sklep o zavrnitvi pošlje zemljiški knjigi zaradi izbrisa zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine.

Pripravljalna opravila sodišča

Sodišče mora najprej ugotoviti identifikacijski znak stavbe (ki ga potrebuje že za obvestilo o postopku po 21. členu) in njeno pripadajoče zemljišče. V kolikor stavba še ni vpisana v kataster stavb, ali če je zaradi ugotovitve pripadajočega zemljišča k stavbi potrebna parcelacija, bo sodišče moralo zagotoviti vpis v kataster stavb (vključno s pripravo elaborata) in zahtevati parcelacijo, ter za to postaviti izvedenca. Stroške za vpis, parcelacijo in za predujem za izvedenca bodo nosili predlagatelji in drugi udeleženci v postopku po enakih delih. Če predujma ne bodo plačali, se bo štelo, da so umaknili predlog, na kar jih je v pozivu za plačilo predujma potrebno opozoriti. V večstanovanjskih stavbah, ki imajo upravnika in rezervni sklad, se bodo stroški plačali iz tega sklada, saj bi bilo nepravično, da je aktivni domnevni lastnik, ki ureja pravno stanje nepremičnine v dobro vseh, za povrh še finančno prikrajšan. Ti stroški štejejo za stroške rednega upravljanja, če jih upravnik ali skupnost lastnikov ne plača, jih sodišče posreduje predlagatelju in ostalim udeležencem, ki lahko te stroške kasneje uveljavljajo v breme rezervnega sklada. Kar se tiče ugotavljanja pripadajočega zemljišča, ga bo sodišče lahko ugotavljalo (ob uporabi domnev iz 7. člena) šele, ko bo prejelo izjave zemljiškoknjižnih lastnikov in drugih udeležencev postopka. Če bo med udeleženci spor o obsegu pripadajočega zemljišča,  bo sodišče moralo zagotoviti vsaj odmero stavbišča (oz. zemljišča pod stavbo), ki je minimalni predpogoj za vpis stavbe v kataster stavb. Z GURS-om smo se v nedavno usklajenem Protokolu o izmenjavi in usklajevanju podatkov med zemljiško knjigo, zemljiškim katastrom in katastrom stavb dogovorili, da bo ob novih vpisih stavb v kataster stavb vedno odmerjeno tudi zemljišče pod stavbo.

Sklep o vzpostavitvi etažne lastnine

V skladu s pravili ZZK-1 ZVEtL natančno določa, kako je sestavljena odločba o vzpostavitvi etažne lastnine (ki je hkrati tudi odredba za vpis v zemljiško knjigo). Ugotovljeno pripadajoče zemljišče se vpiše v osnovni zemljiškoknjižni vložek za vpis etažne lastnine, v poseben podvložek se vpišejo (morebitni) drugi nesporni skupni deli, nato pa se vsi posamezni deli iz katastra stavb vpišejo vsak v svoj podvložek. Na pridobitelje posameznih delov se vpiše lastninska pravica na posameznih delih, na skupnih pa se solastnina določi po površinski metodi, pri čemer sodišče uporabi podatke o površinah iz katastra stavb. Na preostalih posameznih delih bo sodišče v skladu z 11. členom zakona ohranilo solastninsko skupnost zemljiškoknjižnih lastnikov po deležih, s kakršnimi so bili vpisani v zemljiško knjigo pred postopkom, ali pa upoštevalo njihov morebitni sporazum, če bo ta sklenjen pred izdajo sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine. S sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine mora sodišče odločiti tudi o prehodu bremen, ki so bila vpisana na zemljiški parceli. 111. člen SPZ izrecno določa, da hipoteka in zemljiški dolg, ki bremenita celotno nepremičnino, po vzpostavitvi etažne lastnine preideta na vse posamezne dele. Glede prehoda bremen pa ZVEtL v 12. členu izrecno določa izjemo od splošnega pravila: če je do vpisa bremen na nepremičnini kot celoti prišlo na podlagi izvršilnega postopka, pridobitelji posameznih delov pa izkažejo, da so pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na svojem posameznem delu pridobili pred vpisom bremena na celoti, tedaj do prehoda bremen na njihove etažne deleže ne pride. Tako je odločilo tudi Ustavno sodišče z odločbama Up-128/03-27 z dne 27. 1. 2005 in Up-438/04-28 z dne 6.7.2006.

Seveda vknjižba v zemljiško knjigo učinkuje z vrstnim redom od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba postopka vzpostavitve etažne lastnine. Ta zaznamba sicer ni ovira za nadaljnje vpise, ki pa učinkujejo z razveznim pogojem in jih sodišče v primeru vknjižbe pridobitve pravice, katere vrstni red je bil z zaznambo varovan, po uradni dolžnosti izbriše (skupaj z zaznambo postopka vzpostavitve etažne lastnine).

Uveljavljanje zahtevkov v naknadnih postopkih

Že večkrat poudarjeni namen ZVEtL-a je, da čim hitreje zagotovi vzpostavitev etaže tam, kjer do sedaj ni bila vzpostavljena in tako vsem upravičencem zagotovi možnost vpisa v zemljiško knjigo in s tem povezano pravno varnost. Da se postopek ne bi ustavil, že preden se sploh dobro začne, je zakon uveljavil številne domneve, odločanje na podlagi verjetnosti, namenoma se je ogradil od reševanja določenih spornih vprašanj, izključuje možnost uporabe izrednih pravnih sredstev, ne nazadnje pa obstaja precejšnja verjetnost, da vseh potencialnih interesentov odločba o vzpostavitvi etažne lastnine ne bo zajela. Zato zakon izrecno določa, da lahko udeleženci in druge osebe svoje zahtevke na stavbi in njenih delih uveljavljajo naknadno v pravdnem in drugih postopkih, pri čemer ne velja načelo „ne bis in idem“. Zakon sicer ne postavlja nobene časovne omejitve za vložitev tožbe in drugih zahtevkov, posebej pa določa, da lahko udeleženci postopka in druge osebe, ki tožbo vložijo v šestih mesecih od začetka zemljiškoknjižnega postopka za vpis etažne lastnine po sklepu sodišča, predlagajo zaznambo spora pri tistem skupnem ali posameznem delu stavbe, ki je predmet njihovega zahtevka. S tem si zavarujejo vrstni red za primer, če bodo v naknadnem postopku s svojih zahtevkom uspeli in si zagotovijo, da bodo vpisi, ki bodo opravljeni po začetku učinkovanja zaznambe spora, opravljeni z razveznim pogojem.

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi lahko nastopa v dveh oblikah: kot naknadni postopek, ki sledi postopku za vzpostavitev etažne lastnine, ali pa, po prehodni določbi 30. člena ZVEtL, kot povsem samostojen postopek, ki pa pride v poštev le za stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ-ja.

Naknadni postopek

Šele, ko je na stavbi vzpostavljena etažna lastnina, daje ZVEtL pravno podlago za začetek postopka za dokončno ugotovitev in določitev pripadajočega zemljišča. Za ta, naknadni postopek, veljajo splošna pravila nepravdnega postopka, v njem bodo veljala splošna procesna načela, kar tudi pomeni, da bo pravnomočno odločitev sodišča mogoče izpodbijati le z izrednimi pravnimi sredstvi. Postopek se lahko začne na predlog udeležencev predhodnega postopka ali drugih oseb, ki so izkazale pravni interes. V ostalem bi zaradi načela ekonomičnosti veljala enaka pravila, kot jih postavlja ZVEtL za postopek vzpostavitve etažne lastnine: vpis zaznambe postopka za določitev pripadajočega zemljišča v zemljiški knjigi, opravljanje procesnih upravičenj v mejah pravnega interesa udeležencev, postavitev skrbnika za poseben primer pravnim subjektom, ki so prenehali obstajati, na stroške udeležencev sodišče poskrbi za odmero zemljišča v zemljiškem katastru, v sklepu o določitvi pripadajočega zemljišča k stavbi (ki bo predstavljal tudi odredbo za zemljiškoknjižni vpis) pa odloči o otvoritvi morebitnih dodatnih vložkov, ustreznih odpisih in pripisih iz vložkov in v njih, ter o ustreznih vpisih lastninske pravice.

V primerih, ko ima stavba v etažni lastnini, h kateri se odmerja pripadajoče zemljišče, upravnika, ta  zastopa vse lastnike v stavbi, razen, če posamezni etažni lastnik želi sam aktivno udeležiti postopka (tedaj ima seveda status udeleženca). Zakon daje aktivno legitimacijo za zastopanje upravniku z namenom, da prepreči zastoje v postopku zaradi morebitne neaktivnosti in nezainteresiranosti etažnih lastnikov.

Pripadajoče zemljišče k večim stavbam

V kolikor se izkaže, da zemljišče, ki je predmet postopka, pripada le eni stavbi, se to zemljišče vpiše v osnovni zemljiškoknjižni vložek za vpis etažne lastnine kot skupni del stavbe v etažni lastnini. Če pa sodišče ugotovi, da zemljišče, ki je predmet postopka, dejansko predstavlja skupno pripadajoče zemljišče k več stavbam, ali pa na zemljiški parceli stojijo še drugi objekti, bo pravni status takšnega zemljišča drugačen. Odmerjeno bo moralo biti kot samostojna zemljiška parcela in sodišče ga bo moralo vpisati v samostojen zemljiškoknjižni vložek kot skupno lastnino.  Pri tem se bo skupna lastnina vpisala z navedbo identifikacijskih znakov nepremičnin, katerih vsakokratni lastniki so skupni lastniki tega zemljišče.

Sodišče v tem primeru mora v postopku zagotoviti sodelovanje vsakokratnih lastnikov vseh nepremičnin, ki bi jim zemljišče utegnilo pripadati. Zato o postopku obvesti vse osebe, ki bi lahko prišle v poštev kot skupni lastniki tega zemljišča. Ker v postopku določitve pripadajočega zemljišča lastnike zastopa upravnik, se obvestilo vroči le njemu, v kolikor pa stavba nima upravnika, sodišče opravi poizvedbe v zemljiški knjigi, CRP in PRS.

Seveda tudi ob določitvi pripadajočega zemljišča k več stavbam sodišče uporabi kriterije iz 4. odstavka 7. člena ZVEtL. Od upravnih organov po uradni dolžnosti pridobi podatke, ki so mu v pomoč pri odločanju: izdane upravne akte glede določitve funkcionalnega zemljišča ali gradbene parcele, od organov lokalne skupnosti pa podatke o opredelitvi teh zemljišč v prostorskih aktih.

Postopek za stavbe, zgrajene pred 1.1.2003

Zakon omogoča, da se za stavbe, zgrajene pred uveljavitvijo SPZ-ja, uporabi postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi kot samostojni postopek, ne da bi sodišče pred tem izvedlo postopek za vzpostavitev etažne lastnine. Razlog za takšno določbo je zlasti neurejeno lastninsko stanje „funkcionalnih zemljišč“ in „gradbenih parcel“, ki je nastalo zlasti kot posledica nedorečene zakonodaje pred SPZ in ZZK-1. Z ZLNDL je bila pravica uporabe vsakokratnega lastnina objekta na pripadajočem družbenem zemljišču spremenjena v lastninsko pravico, ZTLR je omogočal pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem, SZ-1 in ZGO-1 sta gradbeno parcelo dokončanih objektov štela za last vsakokratnega lastnika objekta… SPZ je ponovno dosledno uveljavil načelo „superficies solo cedit“, vendar so grehi iz preteklosti ostali. Glede številnih pripadajočih zemljišč potekajo spori, ki so zelo dolgotrajni in zapleteni, reševali pa naj bi se v veliki meri v upravnih postopkih. Predlagatelj je ocenil, da bo bolje, če jih rešuje sodišče, ki v sklepu (z naravo odredbe) o določitvi pripadajočega zemljišča, odloči tudi o zemljiškoknjižnih vpisih.

V kolikor se torej postopek za določitev pripadajočega zemljišča začne kot samostojen postopek, je predlagatelj lahko zemljiškoknjižni lastnik stavbe, zgrajene pred 1.1. 2003, ali pa oseba, ki izkazuje upravičenje za pridobitev lastninske pravice na tej stavbi, a še ni vpisana v zemljiško knjigo.

V vseh primerih, ko je bilo funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela že pravnomočno ugotovljeno in določeno, velja načelo „ne bis in idem“ in je sodišče na pravnomočne odločbe vezano. V teh primerih lahko postopek določitve pripadajočega zemljišča služi predlagatelju le za realizacijo poprejšnjih pravnomočnih odločb.

Zadnja posebnost iz samostojnega postopka pripadajočega zemljišča je ta, da sodišče v primerih, ko pripadajočega zemljišča ni mogoče ugotoviti na podlagi konkretnih izdanih prostorskih aktov in upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena ali določeno pripadajoče zemljišče, ne uporabi določbe 3. točke četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, ki pravi, da sodišče upošteva pri odločanju prostorske akte, ki veljajo v času odločanja na območju sodišča, ki odloča. V tem primeru uporabi merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

Značke: , ,

Komentiraj