counter on myspace
Posadna listina « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Sestava posadne listine pride v poštev, kadar so stranke original prvotno sklenjene pogodbe (npr. prodajne pogodbe) izgubile ali uničile, same stranke oziroma njihovi pravni nasledniki pa še obstajajo. Kadar stranka oziroma pravni naslednik obstaja in soglaša z vzpostavitvijo zemljiškoknjižne listine oziroma izstavitvijo zemljiškoknjižnega dovolila, ni razloga, da stranki zavezovalnega pravnega posla ne skleneta t.i. posadne listine. Posadna listina bo na primer dopustna, če se kupec ni mogel vknjižiti v zemljiško knjigo, ker prodajna pogodba ni vsebovala zemljiškoknjižnega dovolila. Prodajalec in kupec lahko v takem primeru v posadni listini ugotovita, da je bila sklenjena veljavna prodajna pogodba, ki pa ni bila primerna za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, zaradi česar prodajalec z intabulacijsko klavzulo sedaj dovoljuje kupcu, da se vknjiži kot lastnik v zemljiško knjigo. Po splošnem načelu civilnega prava o pogodbeni svobodi strank, to je tudi svobodi razpolaganja s stvarnimi pravicami v okviru ustave, prisilnih predpisov in moralnih načel, ni prav nobenega razloga stranke siliti v sodni (bodisi pravdni ali nepravdni) postopek, če sta stranki sporazumni svoje razmerje urediti s pogodbo.

S posadno listino opredeljujemo listino o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja, ker zaradi določenih pravnih dejstev knjižno stanje ne ustreza dejanskemu stanju. Gre za pogodbo med zemljiškoknjižnim lastnikom in njegovim pravnim naslednikom o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja nepremičnin z dejanskim, ki nadomesti med strankama sklenjeno prvotno pogodbo. Treba je poudariti, da pri posadni listini pogodbene stranke prvotne, izgubljene zemljiškoknjižne listine, sklenejo novo pogodbo oziroma obnovijo prejšnjo tako, da sklenejo pogodbo ali dogovor, ki se imenuje posadna listina (ali tudi listina o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim), v kateri pa izrecno navedejo, da je bila prvotna pogodba že sklenjena, da je bila izgubljena ali uničena ter vsebino te pogodbe. Zemljiška knjiga bo nato opravila vknjižbo na podlagi take listine. Pri posadni listini ena zasebna listina nadomesti drugo.

Ker gre pri posadni listini za tipično pogodbo, veljajo za njeno sklenitev določbe OZ. Za njeno sklenitev mora biti podano soglasje obeh strank. Če ena izmed strank ne soglaša s pogodbo o uskladitvi zemljiškoknjižnega stanja nepremičnin z dejanskim (posadno listino), potem vknjižba lastninske pravice na ta način ne bo možna. Zainteresirani stranki bo v tem primeru preostala le še vložitev tožbe na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. e nasprotna stranka ne želi sodelovati, potem postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine verjetno ne bo uspešen, saj zainteresirana stranka v postopku vzpostavitve zemljiškoknjižne listine tvega ugovor, ki ga ima na voljo zemljiškoknjižni lastnik in oseba, ki je izstavila listino. Poudariti pa je potrebno, da se ugovor zemljiškoknjižnega lastnika šteje kot privilegiran ugovor in zato bo zemljiškoknjižno sodišče predlog za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine avtomatično zavrnilo. Ker se stranke svobodno odločajo o tem, ali bodo sklenile posadno listino ali ne, jih nasprotna stranka v podpis na noben način ne more prisiliti. Če bi namreč nasprotna stranka uporabila kakršnokoli zvijačo ali celo prisilo, bi skladno s splošnimi pravili obligacijskega prava lahko govorili o napakah volje in posledično bi bila taka pogodba izpodbojna.

Zahteve, ki jih je potrebno pri sestavi posadne listine upoštevati, so:

  • navedba pravnega temelja,
  • izpolnitev drugih pogojev in
  • overitev podpisa.

V posadni listini morajo torej stranke navesti veljaven pravni temelj oziroma zavezovalni pravni posel, ki je podlaga za (ponovno) izjavo razpolagalnega pravnega posla, ter izpolniti druge pogoje za overitev podpisa na taki listini (potrdilo o izpolnitvi davčnih obveznostih in spoštovanje prisilnih predpisov o javnopravnih omejitvah pri  razpolaganju z nepremičninami). Če obstaja kopija zasebne listine, jo bo treba pripeti k posadni listini. Posadna listina je v našem zemljiškoknjižnem in tudi stvarnem pravu nedopustna, če ne temelji na ustreznem pravnem naslovu. To pomeni, da zemljiškoknjižni lastnik z zemljiškoknjižnim dovolilom ne more preprosto dovoliti nekomu tretjemu vpis pravice v zemljiško knjigo, če ne obstaja za to ustrezen pravni naslov. Pri sestavi posadne listine, stranki na začetku ugotovita, da je bil med strankama ali njunima pravnima prednikoma nekoč že sklenjen zavezovalni pravni posel. V posadni listini je treba navesti tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki mora izpolnjevati vse pogoje za vknjižbo.

Ker posadna listina vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo, je potrebno podpis prodajalca na  posadni listini overiti. Notar bo podpis overil potem, ko bo preveril, ali so bili plačani davki in ali so bile pri razpolagi z nepremičnino upoštevane javnopravne omejitve. V kolikor gre za določene javnopravne omejitve, kot so zakonite predkupne pravice, mora notar pri overitvi podpisa prodajalcu na posadni listini upoštevati tudi te. Stranki se tukaj srečata s težavo, kako dokazati Davčni upravi RS, da je bil pravni promet z nepremičnino že opravljen in davek plačan, ko je bila sklenjena izgubljena listina. Notar brez odločbe (žiga) Davčne uprave RS o odmerjenem davku oz. brez potrdila, da pravni posel ni predmet obdavčitve, ne sme overiti posadne listine niti žigosati notarskega zapisa.

Če sta stranki pri sklenitvi prvotne pogodbe oziroma zavezovalnega posla davek že plačali, se lahko obrneta na pristojen davčni organ, ki vodi evidenco vseh plačanih davkov. Davčni organ bo na kopiji pogodbe, ki jo bosta stranki priložili, odtisnil pečat o plačilu davkov. Če pa stranki davkov še nista plačali, je posadno listino potrebno prijaviti pri pristojni izpostavi Davčne uprave RS, in sicer na tak način, kot se to stori pri prodajni pogodbi. Ko so davki plačani, bo davčni organ na posadni listini odtisnil pečat o plačilu davkov.

Posadna listina z vsebovanim overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom je zadosten pravni temelj za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, zato ni razloga za to, da zemljiškoknjižno sodišče ne bi izvedlo vknjižbe na njeni podlagi.

S posadno listino je mogoče reševati tudi probleme v zvezi s preskokom vknjižbe, ko katera izmed pogodb po vsebini ne ustreza pogojem za vpis pravice v zemljiško knjigo. Gre za primer, ko obstaja veriga izvenknjižnih prenosov. Če se hoče zadnji pridobitelj lastninske pravice v takem primeru vknjižiti v zemljiško knjigo, mora zemljiškoknjižnemu predlogu priložiti celotno verigo originalnih pogodb, ki vsebujejo zemljiškoknjižno dovolilo in so notarsko overjene. Če ena izmed pogodb v verigi ne ustreza tem pogojem, jo lahko stranka nadomesti s posadno listino. Torej ni nujno, da se s posadno listino vzpostavi le zadnja pogodba v verigi izvenknjižnih prenosov, ampak je možno s posadno listino nadomestiti katerokoli izmed pogodb v verigi prenosov, če so za to izpolnjeni pogoji. Posadni listini je v teh primerih treba priložiti pogodbo, ki izkazuje veljavni pravni naslov za prenos pravic. V praksi je to pogosto kopija pogodbe (ker se je original izgubil), na kateri je odtisnjen pečat davčnega organa o plačilu davkov. Če stranki ne razpolagata niti s kopijo pogodbe, lahko le-to dobita na pristojni izpostavi DURS ali v Pokrajinskem arhivu, odvisno od datuma sklenitve pogodbe.

S posadno listino pa ne bo mogoče vzpostaviti za vpis sposobne listine, če na primer prodajalec ne bo več obstajal ali če bo neznan oziroma nedosegljiv. V takem primeru ostane le še postopek za vzpostavitev zemljiškoknjižne listine. e kateri izmed vmesnih kupcev, ki je bila fizična oseba, ni več živ, bi se za vpis sposobna listina lahko vzpostavila z dediči pokojnega odsvojitelja z vzpostavitvijo posadne listine, pri sestavi katere bi sodelovali vsi subjekti v verigi oziroma njihovi dediči. Vendar je problem običajno ta, da omenjene osebe nočejo sodelovati pri sestavi posadne listine. Če pa je katera izmed vmesnih oseb v verigi pravna oseba, ki je prenehala zaradi stečaja, pogojev za sestavo posadne listine tako ali tako ne bo, saj je subjekt prenehal ter nima pravnega naslednika. Če posadne listine zaradi nesodelovanja vmesnih oseb v verigi ne bo mogoče vzpostaviti, lahko pride v poštev tožba na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Spet pa ta tožba ne bo možna, če je denimo obligacijskopravni prednik, ki je bil pravna oseba, prenehal zaradi stečaja. V tem primeru ni pogojev za vložitev tožbe, saj tožena stranka ne obstaja, ostal bo le še postopek vzpostavitve zemljiškoknjižne listine.

Komentiraj