counter on myspace
Previdno pri nakupu nepremičnine « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Nakup nepremičnine je ponavadi življenjski projekt, zato je potrebno biti še posebno previden. Pomagajmo si s strokovnjakom, strošek njega bo melenkosten z možnimi posledicami nepremišljenega nakupa ali prodaje nepremičnine.

1.  Kako opazimo sumljivega prodajalca?

Pri nakupu nepremičnine gre ponavadi za pravne posle, kjer so vključeni veliki denarni zneski, zato je potrebna posebna previdnost. Ne bi radi napeljali sum na vse prodajalce nepremičnin, vendar pozornost ne bo odveč, kadar:

  • Bo skrita  identiteta prodajalca ali pa se ne bo hotel identificirati z osebnim dokumentom.
  • Prodajalec ne  bo znal  pojasniti, zakaj nepremičnino prodaja.
  • Prodajalec zelo hiti  s  prodajo; torej želi nepremičnino prodatikar čez noč in želi prejeti čimprej vsaj del kupnine. Pazite, vzemite si čas, ker vam nihče ničesar ne podarja.
  • Bo cena neobičajno  nizka, pa tega prodajalec ne zna utemeljiti.
  • Prodajalec ne  izroči  zahtevane  dokumentacije in se izgovarja, da mogoče koga išče ali čaka.
  • Prodajalec kljub vaši želji ne  predloži  zemljiškoknjižnega  izpiska (dobi se ga lahko v 15-ih minutah) in se izgovarja, da ga ne more dobiti.
  • Prodajalec kar sam  napiše pogodbo in želi vaš podpis; vedite pa, da morate k odvetniku/ notarju, podpise overiti ter vložiti predlog za vpis lastninske pravice na zemljiškoknjižno sodišče.
  • Bo prodajalec vidno  nemiren ob vaših vprašanjih in se mu bo vedno kam mudilo.
  • Bo za prodajalca delal pooblaščenec, ki se ne bo mogel izkazati z verodostojnim  pooblastilom (notarsko overjenim, z opisanimi pogoji in vsebino pooblastila).
  • Takšen pooblaščenec ne bo hotel razkriti  identitete  prodajalca (lastnika) in ozadja prodaje.

Hipoteke še zmeraj sodijo med pravno najbolj težavne elemente pri kupovanju stanovanja.

PRVA  PAST:

Kupec  nikoli ne sme  opustiti  preverjanja  pravnega  stanja nepremičnine  oziroma  preverjanja  zaupati  prodajalcu.

Preveriti mora tudi vse plombe, to je vpise v zemljiško knjigo, ki še čakajo na odločitev sodišča, ter bremena. Lahko se zgodi, da so na stanovanju hipoteke ali služnosti, s katerimi ni seznanjen. Vlogo za vpis lastninske pravice na kupljenem stanovanju je treba čim prej vpisati v zemljiško knjigo, da ne pride do neželenih vmesnih vpisov, ki bi potem imeli prednost pred kupcem.

DRUGA  PAST:

Pred  nakupom  stanovanja  je zelo pametno  preveriti  plačilno  sposobnost  investitorja  oziroma  njegov ugled. Njegovo zanesljivost ugotavljamo tako, da preverimo, kaj je že gradil, pogledamo bonitetna poročila. Smiselno je videti tudi teren,  na katerem se gradi, vendar pravnega stanja tam ni mogoče preveriti.

TRETJA  PAST:

Pravno  stanje nepremičnin preverimo  v  zemljiški  knjigi. Vsaj večina vložkov je že usklajenih z ročno vodenimi knjigami, če ne, pa je za vpogled v fizično knjigo treba na sodišče. Težava je s tistimi nepremičninami, ki še niso vpisane v zemljiško knjigo, to so predvsem večstanovanjske stavbe. V tem primeru je treba preveriti celotno verigo pogodb do sedanjega lastnika in zemljiškoknjižno stanje parcele, na kateri stoji stavba. V primeru nakupa takega stanovanja bi priporočali strokovno pravno pomoč.

ČETRTA  PAST:

Najcenejša  pravna pomoč pri  nakupu stanovanja. Brezplačna pravna pomoč žal pride v poštev šele, ko je nakup že mimo in ugotovimo težave. Zakon o brezplačni pravni pomoči namreč določa, da se ta nudi le za sodno varstvo. Vsekakor pa se je mogoče obrniti na potrošniške organizacije, ki opravljajo brezplačno svetovanje potrošnikom po telefonu na podlagi sklenjenih pogodb z uradom RS za varstvo potrošnikov. Njihov seznam je mogoče najti na spletni strani urada. Poleg njih deluje tudi zveza potrošnikov in še druge potrošniške organizacije.

PETA  PAST:

Ob  nakupu novogradnje je  zelo dobro, da  kupec pozna svoje  pravice  iz drugega poglavja  Zakona o  varovanju  kupcev stanovanj. Vendar ga zakon lahko (vsaj delno) varuje, tudi če jih ne pozna. Edina težava je, da je že plačano kupnino lahko precej težko dobiti nazaj oziroma včasih celo nemogoče, ker investitor ni plačilno sposoben oziroma kadar se vračilu upira. Najpomembnejši določili zakona med drugim sta, da prodajalec ne more zahtevati kupnine, preden je: – vsaj vložil predlog za vpis v zemljiško knjigo, – sposoben izročiti nepremičnino kupcu. Predčasno kupnino lahko zahteva le, če kupcu da zavarovanje za vračilo kupnine (bančno garancijo, t. i. skrbniški račun ali poroštvo zavarovalnice). V praksi pa se vseeno zgodi, da prodajalci sklepajo pogodbe, že preden so sploh začeli urejati zemljiškoknjižno stanje.

ŠESTA  PAST:

Dogovor  o načinu plačila  nepremičnine  in plačilo  zadnjega obroka. Pri novogradnjah to področje precej podrobno ureja Zakon o varovanju kupcev stanovanj. Pri prodaji stanovanj, za katera pa ta zakon ne velja, se vseeno obe strani lahko dogovorita tako, da sta primerno zavarovani. Možno je predvsem deponirati pogodbo z overjenim podpisom pri notarju z nalogom, da se jo izroči, ko kupec prinese dokazilo, da je plačal kupnino. Varstvo vrstnega reda v zemljiški knjigi pa se zagotovi s predznambo – to je vpis, ki je le pogojen in ga je treba kasneje opravičiti. Predlaga se na podlagi podpisane prodajne pogodbe, katere podpis pa ni overjen. S tem se kupec izogne nevarnosti, da bi se kdo v vmesnem času v zemljiško knjigo vpisal pred njim. Overjeno pogodbo je možno deponirati tudi pri nepremičninskem posredniku, kar je sicer ceneje, vendar imajo notarji vseeno status oseb javnega zaupanja, ki ga nepremičninski posredniki nimajo.

SEDMA  PAST:

Pravna  procedura  pri nakupu stanovanj  pod hipoteko. Kupec bo ponavadi poplačal celoten dolg, ki je zavarovan s hipoteko, zato bo od banke zahteval izbrisno pobotnico. To je listina, na podlagi katere bo lahko zahteval izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Priporočljivo je, da potem izbrisno pobotnico vloži kupec. Če je dogovor, da hipoteka ostane, mora kupec zelo dobro preveriti tako posojilno pogodbo kot tudi sam vpis hipoteke. Če gre denimo za maksimalno hipoteko, bi prodajalec hipotetično lahko vzel novo posojilo, ki bi bilo še vedno zavarovano s tem stanovanjem.

OSMA  PAST:

Nakup  nepremičnine  s posredovanjem  nepremičninske družbe in  kako izbrati pravega  posrednika. Treba je preveriti, ali ima posrednik licenco in kakšno licenco ima. Nujne elemente pogodbe določa Zakon o nepremičninskem posredovanju v 13. členu. Naloga nepremičninskega posrednika je preveriti pravno in dejansko stanje nepremičnine ter pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine. Če pri tem ne ravna kot dober strokovnjak, stranki za to odgovarja. Ne odgovarja pa, če ga druga stranka zavede brez njegove krivde. Nepremičninska družba mora svojo odgovornost za škodo, ki jo povzroči s kršitvijo pogodbe o posredovanju, zavarovati za zavarovalno vsoto, ki ne sme biti nižja od 40 milijonov tolarjev (167 tisoč evrov) za posamezen zavarovalni primer oziroma od 80 milijonov tolarjev (334 tisoč evrov) za vse zavarovalne primere v posameznem letu. V zakonu je določena tudi najvišja provizija, to je štiri odstotke od pogodbene cene, tudi če posrednik zastopa obe stranki.

DEVETA  PAST:

Kaj  je in kaj ni skrita napaka? Skrita napaka je tista napaka, ki je ni bilo mogoče opaziti med običajnim pregledom pri prevzemu stanovanja, temveč se pokaže šele kasneje. To je denimo premajhna izolacija (t. i. toplotni mostovi), premalo dimenzionirani radiatorji (denimo v primeru večjih steklenih površin), električna napeljava, pri kateri varovalke vrže ven, če je priključenih več normalnih uporabnikov, nepravilno izvedeni odtoki v kopalnicah, pravokotnost sten posameznih sob (pohištvo), parket, ki lahko odstopi, in tako dalje. S pravnega vidika je bistveno, da o taki napaki kupec prodajalca obvesti v osmih dneh, potem ko jo je opazil, če ne izgubi to pravico. S praktičnega vidika pa  morda  morebitne kasnejše  težave  prepreči sodelovanje strokovnjaka gradbene stroke pri prevzemu stanovanja.

Vir: članek v reviji Finance; Lucija Gošnik

Značke: , , , , , ,

Komentiraj