counter on myspace
Prodaja obremenjene nepremičnine « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Če dolžnik ob zapadlosti ne izpolni obveznosti, ki izvira iz notarskega zapisa (pogodba o zavarovanju), sodišče na predlog upnika s sklepom dovoli in opravi izvršbo na dolžnikovo nepremičnino oziroma premičnino za poplačilo zavarovane terjatve. Za dovolitev in opravo izvršbe se uporabljajo določbe o izvršbi na nepremičnine oziroma določbe o izvršbi na premičnine.

Izvršba na nepremičnino se opravi z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, z ugotovitvijo vrednosti nepremičnine, s prodajo nepremičnine in s poplačilom upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo. Predlogu za izvršbo na nepremičnino mora upnik priložiti izpisek iz zemljiške knjige kot dokaz, da je nepremičnina vpisana kot dolžnikova lastnina. Če je lastninska pravica na nepremičnini vpisana v zemljiški knjigi na nekoga drugega, mora upnik priložiti listino, ki je primerna za vpis dolžnikove lastninske pravice. Upnik, ki nima niti listine, primerne za vpis dolžnikove lastninske pravice, lahko s tožbo zahteva vpis te pravice na dolžnika.

Za nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiški knjigi, velja, da je potrebno predložiti pogodbo o zavarovanju denarne obveznosti (kredita) z zastavno pravico na nepremičnini. Ta pogodba mora biti kot že rečeno sestavljena v obliki notarskega zapisa, v njej pa mora biti vsebovana klavzula o neposredni izvršljivosti pogodbe v primeru, da do določenega roka dolžnik dolga ne bo poplačal.

Dolžnik lahko predlaga, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini. Če sodišče za izvršbo dovoli drugo sredstvo, ostane zaznamba sklepa o izvršbi na nepremičnino v veljavi, dokler upnikova terjatev ni poplačana.

Sodišče zaznamuje sklep o izvršbi na nepremičnino v zemljiški knjigi. S to zaznambo pridobi upnik pravico dobiti za svojo terjatev poplačilo iz nepremičnine (poplačilna pravica) tudi v primeru, če pridobi pozneje kdo drug na isti nepremičnini lastninsko pravico.

Upnik, ki je predlagal izvršbo, pa ni že prej pridobil zastavne pravice, pridobi z zaznambo sklepa o izvršbi pravico dobiti poplačilo iz nepremičnine pred nekom, ki pridobi pozneje na njej zastavno ali poplačilno pravico.

Prodaja  nepremičnine

Odredbo o prodaji nepremičnine zaradi poplačila upnikov razglasi sodišče na sodni deski, lahko pa tudi na drugačen krajevno običajen način. Sodišče lahko upniku dovoli, da objavi odredbo o prodaji nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, vendar v tem primeru stroški objave bremenijo upnika. Od razglasitve odredbe o prodaji na sodni deski do dneva prodaje mora preteči najmanj trideset dni.

Kdor ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, ima prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji. Če je bila nepremičnina prodana z neposredno pogodbo, povabi sodišče predkupnega upravičenca, naj izjavi na zapisnik pri sodišču, ali želi izkoristiti svojo pravico. Če predkupni upravičenec izkoristi svojo pravico, ima najboljši ponudnik ali kupec pri neposredni pogodbi pravico takoj po končani dražbi ali po prejemu obvestila, da je predkupni upravičenec izjavil, da želi izkoristiti svojo pravico, ponuditi višjo ceno.

Nepremičnina se proda na javni dražbi v sodnem poslopju, udeležiti pa se je smejo le tisti, ki prej položijo varščino. Narok za prodajo nepremičnine se opravi, tudi če je navzoč en sam ponudnik. Ne na dražbi ne pri neposredni pogodbi ne more biti kupec dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji, prav tako kupec ne more biti nekdo, ki po zakonu ne more pridobiti nepremičnine, ki je predmet izvršbe.

Vrstni  red poplačila večih upnikov

Več upnikov, ki uveljavljajo svoje denarne terjatve proti istemu dolžniku in na istem predmetu izvršbe, se poplača po tistem vrstnem redu, po katerem so pridobili pravico do poplačila iz tega predmeta, razen v primerih, ko zakon določa drugače. To pomeni, da se tisti,  ki je  pridobil  zastavno pravico  na  nepremičnini v  celoti poplača pred tistim upnikom, ki je zastavno pravico pridobil za njim. Če je na primer nepremičnina vredna 83.458,52 EUR, dolžnik pa je dolžan 41.729,26 EUR na podlagi ene hipoteke in 50.075,11EUR na podlagi druge, kasneje ustanovljene hipoteke, potem bo drugi upnik dobil povrnjeno le 41.729,26 EUR. Prav tako imajo vsi hipotekarni upniki, ki imajo svojo zastavno pravico vpisano v zemljiški knjigi  prednost pred vsemi upniki, ki takšne pravice nimajo, pa čeprav so ti slednji hipoteko pridobili pred tistimi, ki so jo vpisali v zemljiško knjigo.

Zastavne pravice upnikov na premičninah ali na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo, ali pa je bila zemljiška knjiga, v katero je bila nepremičnina vpisana, uničena, pridobljene po tem Zakonu na podlagi predloga o izvršbi ali predloga za zavarovanje denarne terjatve, se, zaradi evidentiranja vrstnega reda poplačila več upnikov, vpišejo v register zastavnih pravic na premičninah oziroma v register zastavnih pravic na nepremičninah, ki niso vpisane v zemljiško knjigo. Registra iz prejšnjega odstavka tega člena se vodita pri Notarski zbornici Slovenije in sta javni knjigi. Vpis zastavne pravice predlaga upnik, stroški vpisa pa se štejejo kot izvršilni stroški.

Iz kupnine, ki jo sodišče prejme na podlagi prodaje s hipoteko obremenjene nepremičnine se poplačajo:

  • upniki, na predlog katerih je sodišče dovolilo izvršbo,
  • zastavni upniki, tudi če niso priglasili svojih terjatev,
  • osebe, ki imajo pravico do nadomestila za osebne služnosti in realna bremena,
  • država in samoupravne lokalne skupnosti za davščine, – osebe, ki imajo terjatve iz naslova preživnin ipd.

Posebnosti

S prodajo nepremičnine ne ugasnejo osebne služnosti in realna bremena, ki so bila vpisana v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov in pred poplačilno pravico upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo. Druge osebne služnosti in druga realna bremena s prodajo nepremičnine ugasnejo, razen če se imetniki teh pravic s kupcem dogovorijo kako drugače. Najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki so predmet najema ali zakupa, pač pa kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca.

Predmet izvršbe ne morejo biti kmetijska zemljišča in gospodarska poslopja kmeta, če jih potrebuje za lastno preživljanje in za preživljanje članov svoje ožje družine ter drugih oseb, ki jih po zakonu mora preživljati.

Značke: , ,

Komentiraj