counter on myspace
Zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki je vpisana v zemljiško knjigo

Zastavna pravica na nepremičnini se praviloma vpiše v zemljiško knjigo in velja v primeru vseh lastniških sprememb na nepremičnini. Poleg tega pa ima prvi upnik prednost pred kasnejšimi upniki, saj mu to zagotavlja načelo javnosti zemljiške knjige.

Upnik, običajno je to banka, že pred odobritvijo posojila zahteva ustrezno zavarovanje kredita. V primeru zastave nepremičnine je potrebno banki predložiti zemljiškoknjižni izpisek, iz katerega mora biti predvsem razvidno, da je na nepremičnini vpisana lastninska pravica na ime posojilojemalca ter da na bremenskem listu (C list) ne obstaja že vpisana zastavna pravica. V kolikor je taka zastavna pravica že vpisana, se bo banka težje odločila za sprejem ponujenega zavarovanja, ker ima upnik pred njo prednost v izvršilnem postopku. Odločitev bo pogojena predvsem z obsegom, v katerem je nepremičnina obremenjena. V primeru, da vrednost nepremičnine presega vsoto že obstoječih in želenih posojil, potem bo upnik praviloma pristal na zavarovanje z že obremenjeno nepremičnino.

Možno je tudi, da je terjatev po že vpisani hipoteki v večjem delu poravnana, vendar bo v tem primeru potrebno predložiti potrdilo upnika. Hipoteka se namreč izbriše šele, ko je terjatev povsem poravnana in se ne more izbrisati zgolj delno. Vsekakor je v praksi bančnih delavcev najbolj zaželen prazen bremenski list.

Večkrat se tudi zgodi, da so v zemljiško knjigo vpisani osebni podatki bivališča ali imena, ki niso več resnični, predvsem zaradi selitve ali spremembe priimka. Na to morajo biti pozorni posojilojemalci pred vložitvijo prošnje o dodelitvi posojila. Postopki ureditve teh sprememb v zemljiški knjigi so razmeroma preprosti in  poceni, zato ni razloga za zemljiškoknjižno neurejenost. Nasprotno, med dodeljevanjem posojila se posojilojemalcu mudi, takšen zaplet pa povzroči zavlačevanje postopka in nepotrebno nejevoljo posojilojemalca.

Posojilojemalec lahko kot zavarovanje svojih obveznosti ponudi tudi zastavo nepremičnine, na kateri ni vpisan kot lastnik. V tem primeru pogodbo o zavarovanju z upnikom sklene zemljiškoknjižni lastnik in vseskozi nastopa kot zastavitelj nepremičnine, v morebitnem izvršilnem postopku s prodajo nepremičnine pa nastopa kot dolžnik.

Ko je torej vse urejeno glede ažurnosti zemljiškoknjižnega stanja in je dolžnik (kreditojemalec) pridobil zemljiškoknjižni izpisek, lahko sklene pogodbo o najemu kredita. Vendar banka kredita ne sprosti, oziroma ne da v izkoriščenje do končanega postopka zavarovanja. Kreditni oddelek namreč odstopi zadevo bodisi pravni službi ali odvetniku, ki pripravi predlog pogodbe o zavarovanju terjatve.  Predlog se  nato  predloži notarski pisarni.  Omenjena pogodba mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se terjatev zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini ter soglasje, da se ob zapadlosti terjatve, če le-ta ni bila plačana, opravi izvršba zaradi njenega poplačila iz zastavljene nepremičnine. Dolžnik pristane na neposredno izvršljivost notarskega zapisa.

S podpisom takšne pogodbe o zavarovanju terjatve z zastavo nepremičnine kreditojemalec najprej prizna terjatev banke v višini, kot je določena s kreditno pogodbo. Po izrecni izjavi, da je lastnik zastavljene nepremičnine, dovoli vpis zastavne pravice v zemljiški knjigi. Za tak vpis pooblasti upnika, saj praviloma vpis opravijo banke na lastne stroške. Prav tako se zaveže, da bo za zastavljeno nepremičnino skrbel, njene vrednosti ne bo zmanjševal, lahko pa se mu prepove tudi vsaka nadaljnja obremenitev ali razpolaganje z zastavljeno nepremičnino brez pisnega soglasja banke. V pogodbi je lahko tudi določeno, da je zastavitelj dolžan zastavljeno nepremičnino zavarovati proti določenim tveganjem (požar, potres …) in polico vinkulirati (prenesti) v korist banke. Zastavitelj s podpisom soglaša tudi s tem, da se nepremičnina proda za ceno, nižjo od ocenjene prodajne vrednosti in celo nižjo od ene polovice te vrednosti, potem ko je v izvršilnem postopku sodišče to vrednost že pravnomočno ugotovilo. Prodaja nepremičnine za vrednost, ki je nižja od polovice ocenjene vrednosti, je v praksi redka. Pojavi se le takrat, kadar gre za tržno najmanj zanimive nepremičnine, ki so zaradi velike površine ali kvalitetne gradnje visoko ocenjene, vendar takšne cene zaradi odročnosti ali neprimerne okolice na trgu ne morejo doseči.

Pomembno je vedeti, da mora posojilojemalec v primeru rubeža nepremičnine (če posojila ni pravočasno vrnil) nepremičnino v izvršilnem postopku izprazniti. Stanovalci niso vedno zaščiteni, zato mora posojilojemalec to pogodbeno določilo vnaprej resno upoštevati in vzeti v zakup možnost, da ostane brez strehe nad glavo.

Omenjeno pogodbo notar pregleda in k sebi povabi vse stranke pogodbe, katerim v podpis predloži notarski zapis pogodbe (posebna oblika zapisa, ki preprečuje naknadno spreminjanje vsebine). Takšen podpisan zapis se nato vloži na sodišče, ki vodi zemljiško knjigo, v kateri je treba opraviti vpis (območje, na katerem leži nepremičnina). Vedeti je namreč treba, da se sama zastavna pravica pridobi šele z vknjižbo v zemljiško knjigo.

V primeru, da posojilojemalec svoj kredit odplača, pa mu je banka brez odlašanja dolžna izstaviti izbrisno pobotnico, na podlagi katere se zastavna pravica izbriše iz zemljiške knjige. Hipoteka namreč preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige in ne s plačilom terjatve. Če dolžnik zavarovane terjatve ne plača, lahko hipotekarni upnik zahteva od sodišča, da odredi sodno prodajo zastavljene nepremičnine.

Zavarovanja kredita s hipoteko na nepremičnini, ki ni vpisana v zemljiško knjigo

V primeru, da želi dolžnik svojo obveznost zavarovati z nepremičnino, ki ni vpisana v zemljiško knjigo se uporablja podoben postopek, kot je opisan zgoraj. Postopek je enak v delu, ki se nanaša na pogodbeno zavezo posojilojemalca in postopek v notarski pisarni. Tudi v tem primeru je upnik pooblaščen vložiti izvršilni predlog. Vendar pa je povsem jasno, da ima postopek posebnosti, saj v tem primeru posojilojemalec nima zemljiškoknjižnega izpiska, ker za tak vpis niso izpolnjeni pogoji. Do takšne situacije pride pogosto predvsem v primeru stanovanj ali poslovnih prostorov v večstanovanjskih zgradbah, kjer še niso začeli urejati vpisa v zemljiško knjigo ali pa tak vpis zaradi novogradnje še ni možen.

Ker mora posojilojemalec upniku nekako izkazati svojo lastninsko pravico na nepremičnini, nima pa zemljiškoknjižnega izpiska, to stori  s predložitvijo  originalnega  izvoda prodajne pogodbe. Pogodba mora biti sposobna vpisa v zemljiško knjigo (vpis v ZK bi bil torej možen, vendar zaradi zunanjih vzrokov še ni bil opravljen), kar pomeni, da mora biti na njej žig davčne uprave, iz katere je razvidno plačilo davka na promet nepremičnin, podpis prodajalca pa mora biti notarsko overjen. Smiselno enako velja tudi za darilno pogodbo, pri čemer mora biti podpis daritelja notarsko overjen. Banka pogodbo pregleda, predvsem v delu, ki se nanaša na predmet (stanovanje ali poslovni prostor) in identiteto lastnika.

Tudi tu je seveda nujen podpis kreditne pogodbe, temu pa sledi sklepanje pogodbe o zavarovanju terjatve (v obliki notarskega zapisa se sklene pred notarjem). Omenjena pogodba mora vsebovati sporazum strank o obstoju terjatve, času njene dospelosti ter njuno soglasje, da se terjatve ne zavaruje z vknjižbo zastavne pravice na dolžnikovi nepremičnini, ker le-to ni možno, pač pa z opravo popisa in rubeža nepremičnine. To pomeni, da sodni izvršitelj povabi vse stranke, da si skupaj z njim ogledajo zastavljeno nepremičnino.

Namen te določbe je, da se predmet zavarovanja – stanovanje ali poslovni prostor, v izogib kasnejšim nesporazumom, v naravi zelo natančno določi. Iz prodajnih pogodb včasih ni razvidna lega prostora, številka prostora, pripadajoči prostori, dostop, zato je popis nepremičnine v korist obeh pogodbenih strank. Po popisu in rubežu, ki posojilojemalcu oziroma lastniku kot zastavitelju, prepoveduje razpolaganje z zastavljeno nepremičnino  (brez soglasja banke), se na prodajni pogodbi s posebno sodno nalepko zaznamuje zastavna pravica. Takšna pogodba je sklenjena v obliki notarskega zapisa in tak zapis je neposredno izvršljiv. Pogodba se nato izroči upniku, v tem primeru banki, ki jo hrani med celotnim posojilnim razmerjem. V primeru, da posojilojemalec (hipotekarni dolžnik) ne odplača kredita, upnik pogodbo o zavarovanju terjatve predloži sodišču skupaj z izvršilnim predlogom in sodišče izvrši zavarovanje tako, da nepremičnino proda, iz kupnine pa poplača hipotekarnega upnika.

Značke: , , , , , , ,

Komentiraj