counter on myspace
Solastnina « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Solastnina je primarni lastninski odnos več oseb na isti stvari. Skupna lastnina je zgolj izjema.

Solastnina pomeni, da ima več oseb solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari, pri čemer ima vsak izmed solastnikov ima na nerazdeljeni stvari idealni delež (pars pro indiviso). Idealni delež ni zunanje določen delež na stvari (ne moremo reči, da ima v trisobnem stanovanju, ki ima 3 solastnike, vsak solastnik eno sobo, četudi so sobe identično velike). Idealni delež se tradicionalno izraža z ulomkom (včasih se uporablja tudi odstotkovni način).

Če posamezni deleži niso določeni, kar ponavadi so, velja, da so deleži enaki = enako veliki za vse solastnike.

Nastanek solastnine

Pravni temelj za nastanek solastnine je lahko:

(1)     pravni posel;

(2)     dedovanje;

(3)     sodna odločba.

Pravice in obveznosti solastnikov

Velikost solastninskega deleža je odločilna za določanje notranjega razmerja med lastniki glede koristi in bremen stvari v solastnini.

Pravice solastnikov – solastniki so upravičeni, da v skladu s svojim deležem:

(1)     izvršujejo posest stvari in stvar uporabljajo – treba je paziti, da se pri uporabi ne moti ostalih solastnikov (ne sme priti do motenja posesti):

(2)     uživajo plodove stvari;

(3)     skupaj sprejemajo odločitve glede stvari = upravljanje stvari:

  1. posli rednega upravljanja = posli, potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari zaradi doseganja njenega namena. O poslih rednega upravljanja odločajo solastniki z navadno večino po idealnih deležih. Veljavno sprejeta odločitev bremeni vse solastnike in njihove pravne naslednike (= tisti, ki delež podedujejo, kupijo ali sprejmejo kot darilo). Posebnost med posli rednega upravljanja so nujni posli, v katerih lahko solastnik, ki ne uspe s svojim predlogom, zahteva odločitev sodišča v nepravdnem postopku, ki naj odloči glede obveznosti izvedbe nujnega vzdrževalnega dela kljub nasprotovanju večine po idealnih deležih. To imenujemo nadomestno odločanje sodišča.
  2. posli, ki presegajo redno upravljanje – so primeroma našteti v zakonu:
    • določitev načina rabe stvari;
    • razpolaganje s celotno stvarjo;
    • določitev upravitelja stvari.

      SPZ kot kriterij, ali gre za posle rednega upravljanja ali ne, opušča vrednost investicije. Presoja, ali gre pri investiciji za redno vzdrževanje ali ne, mora temeljiti na vsebini in namenu investicije. ZTLR je pod posle preko rednega upravljanja štel večja investicijska dela, zaradi nejasnosti katerih je prihajalo do velikih težav v sodni praksi.

      Pri poslih, ki presegajo redno upravljanje, ni nadomestnega odločanja sodišča.

      Vendar ima vsak solastnik pravico zahtevati delitev solastnine in s tem prenehanje solastninskega razmerja.

      Solastniki lahko predlagajo, da se nedosegljivemu lastniku postavi skrbnik za posebni primer, kar naj omogoči odločanje v zadevah upravljanja.

      Obveznost solastnikov je kritje bremen v sorazmerju z idealnimi deleži.

      Razpolaganje s solastnino

      1. Razpolaganje s celotno stvarjo = posel, ki presega okvire rednega upravljanja, zato se zanj zahteva soglasje vseh solastnikov. Z razpolaganjem lahko obstoječo solastnino nadomesti drugačen solastninski odnos ali pa stvar preide v last enega lastnika.
      2. Razpolaganje z idealnim deležem posameznega lastnika je prosto. Dogovorne omejitve imajo le obligacijskopravne učinke.

      Če se prodaja solastniški delež na nepremičnini, imajo drugi solastniki zakonito predkupno pravico. Če predkupni zavezanec krši predkupno pravico, lahko predkupni upravičenec doseže razveljavitev pogodbe na podlagi lastne predkupne pravice.

      Predkupna pravica je pomembna predvsem pri bivalnih nepremičninah – preostalim solastnikom omogoča preprečiti vstop novih oseb v bivalno okolje.

      Če predkupno pravico uveljavlja več solastnikov, jo lahko vsakdo izmed njih uveljavlja le v sorazmerju z višino njegovega idealnega deleža.

      Delitev solastnine

      Pomembna pravica solastnikov je možnost, da lahko solastnik ob vsakem času zahteva delitev stvari. Tega ne more storiti le ob neprimernem času, ko bi se delitev izvršila na škodo drugih solastnikov.

      Pravica zahtevati delitev ne zastara in se ji ni možno odpovedati za dalj časa. Če se solastnik za dalj časa odpove pravici zahtevati delitev, je takšna odpoved nična. Možna je odpoved za krajši čas, ki velja tudi za pravne naslednike solastnika.

      Postopek delitve:

      1. primarno se deli solastnina sporazumno;
      2. če sporazum ne pride v poštev, odloči sodišče v nepravdnem postopku:
      • primarno se opravi naravna (fizična) delitev stvari = vsak izmed solastnikov pridobi v naravi tisti del stvari, za katerega izkaže upravičen interes.
      • civilna delitev stvari se opravi, če fizična delitev ni možna ali bi pomenila preveliko škodo – stvar se proda in izkupiček razdeli v skladu z idealnimi deleži.
      • odložitev delitve za določen čas (največ za dobo 3 let) lahko predlaga oseba, ki nasproti predlagatelju takojšnje delitve izkaže močnejši interes, da se stvar ne deli – sodišče mora pretehtati, kateri interes je močnejši.
      • lahko tudi stvar pripade enemu solastniku, ki mora druge izplačati za njihov idealni delež. Do tega pride le na predlog osebe, ki želi postati lastnik v celoti. Bodoči edini lastnik mora plačati sorazmerno vrednost kupnine, ki jo določi sodišče v nepravdnem postopku.

      Če več solastnikov želi postati edini lastnik stvari, sodišče odloči, kateri lastnik ima prednost, pri čemer upošteva tri vrste kriterijev:

      • velikosti idealnih deležev;
      • dosedanji način rabe;
      • dejanske potrebe solastnikov.

      Ko so solastniki izplačani, postane novi edini lastnik izključni lastnik stvari, ko sodišče izda sodno odločbo, ki postane pravnomočna. Zakonski rok, v katerem se morajo solastniki izplačati, je 3 mesece od pravnomočnosti odločbe. Izplačilu je potrebno dodati obresti, s katerimi se obrestujejo končni depoziti za dobo 3 mesecev v kraju, kjer nepremičnina leži. Solastniki, ki pričakujejo izplačilo, imajo na stvari zakonito zastavno pravico.

      Jamčevanje za napake – v primeru razdelitve solastnine jamčijo bivši solastniki za napake stvari tistemu, ki dobi stvar. Jamči se v mejah idealnih deležev. Ločimo:

      • stvarne napake; in
      • pravne napake stvari.

      Glede obeh se uporabljajo določbe Obligacijskega zakonika o jamčevanju za napake pri prodajni pogodbi (§ 458 in naslednji).

      Za stvarne napake gre, kadar stvar nima pričakovane lastnosti v smislu redne rabe oz. nima odlik, ki so bile posebej dogovorjene.

      Za pravne napake gre, ko ima 3. oseba na stvari stvarno pravico, ki lastnika omejuje.

      Druga jamstva ob delitvi so:

      • zakonita zastavna pravica na nepremičninah – v višini idealnih deležev jo imajo bivši solastniki, dokler niso njihovi deleži izplačani;
      • pridržek lastnine na premičninah – v višini idealnih jo imajo bivši solastniki, dokler niso njihovi deleži izplačani.

      Komentiraj