counter on myspace
Stavbna pravica « Etažna lastnina. Sestava pogodb po naročilu. Vpis v zemljiško knjigo. Zemljiška knjiga, Geodetske storitve

Stavbna pravica je omejena stvarna pravica na tuji nepremičnini (zemljišču), ki daje njenemu imetniku pravico, da ima na, nad ali pod tujim zemljiščem zgrajen objekt oziroma da na tujem zemljišču, nad ali pod njim zgradi objekt. Stavbna pravica je pravica njenega imetnika (pravne ali fizične osebe).

Lastninska pravica na zemljišču ostane lastniku, kar vključuje tudi možnost (sposobnost) razpolaganja z njim. Ustanovitev stavbne pravice pomeni le poseg v lastnikovo upravičenje rabe stvari. Stopnja posega v upravičenje rabe je lahko različna:

● stavbna pravica se nanaša na objekt, ki stoji ali je zgrajen na zemljišču – poseg v lastnikovo upravičenje rabe je popoln in lastniku ostane le gola lastnina;

● stavbna pravica se nanaša na objekt, ki stoji ali je zgrajen nad (viadukt, most) ali pod zemeljsko površino (vse vrste podzemnih objektov, kot so pasaže, garaže, kleti) – možno je oblikovanje pravnega razmerja, ko lastniku zemljišča ostane upravičenje rabe zemljišča nad površino (postavitev objekta, parkirišče, obdelovalno zemljišče, itd.).

Stavbna pravica po svoji vsebini in namenu pomeni odstop od načela superficies solo cedit, ker omogoča, da pride do različnega lastninskega položaja na zemljišču ali na njem zgrajenem objektu. To lahko traja samo toliko časa, dokler obstaja stavbna pravica. V trenutku njenega prenehanja pravilo spet v celoti učinkuje. Stavbna pravica je na podlagi fikcije v svojem bistvu izenačena z zemljiščem. Med njenim trajanjem objekt ni sestavni del zemljišča, temveč je na podlagi fikcije sestavni del stavbne pravice.

Pravni temelj za nastanek stavbne pravice je lahko samo pravni posel. Ustanovitev stavbne pravice na podlagi zakona ali sodne odločbe ne pride v poštev. Bistven element nastanka vsake stavbne pravice je voljno soglasje lastnika obremenjene nepremičnine.

Podlaga za pridobitev stavbne pravice je veljavna pogodba obligacijskega prava, ki ima pravno naravo zavezovalnega pravnega posla. Nastanek stavbne pravice je vezan na vpis v zemljiško knjigo, ki je nujno konstitutivne narave in ima pravno naravo razpolagalnega posla. Zemljiškoknjižni vpis se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo lastnika zemljišča, da soglaša z ustanovitvijo stavbne pravice kot posebne oblike omejitve na njegovem zemljišču. Čas trajanja stavbne pravice ne sme trajati več kot 99 let.

Stavbna pravica se v dvomu šteje za odplačno pravico. Sestavni del pogodbe o ustanovitvi je določitev nadomestila, ki ga plačuje imetnik stavbne pravice lastniku zemljišča. Način plačila nadomestila je predmet avtonomije pogodbenih strank, zato so možni različni dogovori. Nadomestilo se lahko določi:

● v enkratnem znesku; ali

● kot mesečna ali letna renta.

Dopušča se tudi možnost, da se lastnik zemljišča odpove nadomestilu in imetniku stavbne pravice dovoli neodplačno pridobitev koristi. Ostale bistvene sestavine pogodbe so:

- ime lastnika nepremičnine;

- zemljiškoknjižna označba nepremičnine;

  • natančen opis stavbne pravice;
  • čas trajanja stavbne pravice.

Zahtevek na plačilo nadomestila je primarno obligacijskopravni zahtevek ter direktno ni zavarovan s stvarnopravnim mehanizmom. Obveznost plačila nadomestila obstaja med vsakokratnim lastnikom zemljišča in vsakokratnim imetnikom stavbne pravice.

Lastnik zemljišča ne more onemogočiti prenosa stavbne pravice in s tem spremembe dolž-nika plačila nadomestila. Zato pa je varovanje njegovega pravnega položaja zagotovljeno z možnostjo, da uveljavlja predčasno prenehanje stavbne pravice.

Posebna omejitev posla, ki ustanavlja stavbno pravico, je prepoved uporabe razveznega pogoja.

Zgradba, ki je zgrajena na nepremičnini, obremenjeni s stavbno pravico, se lahko razdeli v etažno lastnino, če so za to izpolnjeni zakonski pogoji. V tem primeru imajo lastniki posameznih delov stavbno pravico po idealnih deležih.

Temeljno upravičenje imetnika stavbne pravice med njenim trajanjem je raba tuje nepremičnine. Obseg rabe je lahko različen in se dogovori s pogodbo o ustanovitvi stavbne pravice. V dvomu je treba šteti, da lastnik na imetnika stavbne pravice prenaša celotno upravičenje rabe stvari in s tem ohranja le golo lastnino.

Upravičenje rabe imetnika stavbne pravice je namensko. Tuje zemljišče lahko imetnik stavbne pravice uporabi za zgraditev stavbe in s tem povezane namene. Pravica imetnika stavbne pravice sega tudi na uživanje nepremičnine, če je to povezano z namensko rabo. Stavba ali njen del se lahko odda v najem in upravičenec do vseh koristi iz tega naslova je imetnik stavbne pravice.

Pravnoposlovni prenos stavbne pravice temelji na zavezovalnem pravnem poslu in vpisu v zemljiško knjigo kot razpolagalnem pravnem poslu. Oba pravna posla sklepata dosedanji in bodoči imetnik stavbne pravice. Lastnik zemljišča ne sodeluje in prenosa ne more prepre-čiti. Zemljiškoknjižno dovolilo v primeru prenosa izjavlja imetnik stavbne pravice, ki se prenaša.

Stavbna pravica preneha z izbrisom iz zemljiške knjige. Vzroki za prenehanje so:

(1) potek časa, za katerega je bila stavbna pravica ustanovljena – izbris se opravi:

  • na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila imetnika stavbne pravice; oziroma
  • na zahtevek lastnika nepremičnine, če imetnik stavbne pravice zavrača izstavitev zemljiškoknjižne listine.

(2)     pred potekom dogovorjenega časa:

1)        prostovoljno prenehanje po volji subjektov, vključenih v pravno razmerje – lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice skleneta pravni posel, ki ga sestavlja:

  1. sporazum o prenehanju;
  2. dogovor glede nadomestila zaradi povečanja tržne vrednosti nepremičnine – nadomestilo mora plačati lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice. Povečano tržno vrednost pomeni zgrajena ali obnovljena zgradba.

Dogovor ne sme biti v škodo tretjih – do tega pride, če je bila pred tem ustanovljena zastavna pravica na zgradbi, zgrajeni na podlagi stavbne pravice. Pogoj za veljavnost pogodbe je pisno soglasje zastavnega upnika, da soglaša s prenehanjem zastavne pra-vice.

2)        kršitev vsebine stavbne pravice – zahtevek za prenehanje ima samo lastnik nepremič-nine v 2 primerih:

  1. zaradi neplačevanja nadomestila; ali
  2. zaradi izvrševanja stavbne pravice prek dogovorjenega obsega.

Lastnik lahko zahteva prenehanje stavbne pravice s tožbo. Sodišče mora, če ugotovi razloge za predčasno prenehanje, odločiti tudi o nadomestilu, ki ga mora plačati lastnik imetniku stavbne pravice zaradi povečanja tržne vrednosti.

Soglasje zastavnega upnika za predčasno prenehanje ni potrebno. Njegov pravni inte-res je varovan s tem, da se njegova zastavna pravica ex lege prenese na terjatev imetnika stavbne pravice do lastnika nepremičnine zaradi povečanja tržne vrednosti.

Splošna posledica prenehanja stavbne pravice je ponovna in celotna vzpostavitev načela superficies solo cedit. Zgradba, ki je bila med trajanjem predmet stavbne pravice, z njenim prennehanjem postane sestavni del zemljišča. Lastnina sega tudi na zgradbo kot sestavino.

Ravnanjem lastnika, ki nedopustno posegajo v stavbno pravico in njeno izvrševanje, se lahko imetnik stavbne pravice upre:

●         s posestnim varstvom;

●         s kvazi–negatornim zahtevkom.

Značke: ,

Komentiraj